Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego: powiatu, województwa lub gminy, w użytkowanie osobie fizycznej lub prawnej na okres wynoszący najczęściej 99 lat, choć istnieje możliwość ustalenia krótszego okresu, jednak nie krótszego niż 40 lat.
Będąc użytkownikiem wieczystym jesteś zobowiązany uiszczać
coroczną opłatę za użytkowanie, zgodnie ze stawką określoną
w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Stawki, kształtujące opłaty roczne, mogą wynosić 0,3%, 1%, 2% lub 3% ceny w zależności od celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Stawka procentowa to wskaźnik, na podstawie którego nalicza się opłatę roczną od wartości nieruchomości gruntowej. Jest ona określona w art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zależy od przeznaczenia gruntu. Typowe stawki to:
Wysokość stawki określa ustawa o gospodarce nieruchomościami, zaś wartość nieruchomości musi być określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Dla przykładu: nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na cele rolne mają stawkę 1% ceny nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przykładowa nieruchomość została oszacowana na kwotę 100 000 zł, a stawka wynosi 1% ceny. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste będzie stanowić 1000zł. Zgodnie ze wzorem:
Opłata roczna= Stawka procentowa × Wartość gruntu
Należy jednak pamiętać, iż pierwsza opłata jest wyższa i stanowi od 15% do 25% nieruchomości gruntowej.
Zmiana wysokości stawki procentowej, a zmiana opłaty rocznej
1. Zmiany w otoczeniu nieruchomości
Budowa nowych inwestycji - Powstanie nowych obiektów, takich jak centra handlowe, biurowce, czy osiedla mieszkaniowe, może podnieść atrakcyjność lokalizacji.
Modernizacja infrastruktury - Budowa nowych dróg, linii tramwajowych, metra, czy innych środków transportu publicznego w pobliżu nieruchomości.
Poprawa estetyki okolicy - Przykładowo, rewitalizacja przestrzeni miejskiej, budowa parków, czy remont sąsiadujących budynków.
2. Zmiana przeznaczenia gruntu
Zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego - Jeżeli grunt pierwotnie przeznaczony na cele rolne zostanie przeznaczony na cele budowlane lub komercyjne, jego wartość znacznie wzrośnie.
Zgoda na intensywniejsze użytkowanie - Na przykład, gdy grunt przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną zmieni swoje przeznaczenie na zabudowę wielorodzinną lub komercyjną.
3. Aktualizacja wyceny nieruchomości
Okresowa aktualizacja - Właściciel gruntu ma prawo do aktualizacji opłaty rocznej co najmniej raz na trzy lata, co zwykle wiąże się
z przeprowadzeniem nowej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.
Rosnące ceny rynkowe - Wartość nieruchomości może wzrosnąć w wyniku ogólnego wzrostu cen nieruchomości w regionie lub mieście.
4. Działania użytkownika wieczystego
Zabudowa gruntu - Wybudowanie nowych obiektów na gruncie zwiększa wartość użytkowania wieczystego.
Modernizacja istniejących budynków - Podniesienie standardu budynków znajdujących się na gruncie może wpłynąć na wartość nieruchomości.
5. Zmiany prawne lub podatkowe
Nowe regulacje prawne - Przepisy mogą zwiększyć możliwości korzystania z gruntu, co podnosi jego wartość.
Zmiany w podatkach - Jeżeli nowe regulacje zmieniają obciążenia podatkowe związane z danym typem nieruchomości, mogą wpływać na jej wartość.
6. Wpływ czynników zewnętrznych
Urbanizacja - Rozwój miasta lub gminy, w tym migracja mieszkańców do okolicy.
Zmiany środowiskowe - Na przykład poprawa jakości powietrza, dostęp do zieleni, usunięcie uciążliwego sąsiedztwa (np. likwidacja fabryki emitującej zanieczyszczenia).
Każdy z tych czynników może być podstawą do aktualizacji wartości nieruchomości, co w konsekwencji może prowadzić do zmiany wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Użytkownik wieczysty nie ma bezpośredniego prawa do zmiany stawki procentowej ani wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ponieważ są to kwestie regulowane przez właściciela gruntu (gminę lub Skarb Państwa) oraz przepisy prawa. Jednak użytkownik wieczysty ma pewne możliwości, aby wpłynąć na te kwestie, jeśli uzna, że zmiana stawki lub opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Może odwołać się od decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), a następnie wnieść skargę do sądu, powołując się na brak podstaw prawnych do zmiany stawki co opisano szerzej w dalszej części artykułu.
Nie, ale użytkownik wieczysty ma prawo zakwestionować aktualizację opłaty w przypadku, gdy właściciel gruntu zmienił wartość nieruchomości, co wpłynęło na wysokość opłaty rocznej. Może również zaproponować obniżenie opłaty
w przypadku istotnego spadku wartości nieruchomości
(np. w wyniku pogorszenia warunków użytkowania, zmiany infrastruktury czy ograniczeń prawnych).
Użytkownik wieczysty może wystąpić o obniżenie opłaty rocznej w szczególności w sytuacji, gdy nastąpił spadek wartości nieruchomości, jeśli wartość gruntu obniżyła się w wyniku zmian rynkowych lub warunków lokalnych (np. budowa uciążliwej infrastruktury), a także w przypadku zmiany przeznaczenia gruntu na mniej korzystne. Ponadto żądanie można wnieść, jeśli zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego powoduje, że nieruchomość jest mniej atrakcyjna (np. zmiana z komercyjnej na rolną).
Wypowiedzenie stawki użytkowania wieczystego to formalna procedura, którą najczęściej inicjuje właściciel nieruchomości (najczęściej jest to gmina lub Skarb Państwa). Wypowiedzenie stawki następuje w wyniku aktualizacji wartości nieruchomości, która co do zasady podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata. W przypadku gdy opłata wzrośnie ponad dwukrotnie ustawodawca przewidział rozłożenie takiej opłaty na raty. Nowa opłata roczna będzie coraz wyższa w kolejnych trzech latach. Mianowicie w pierwszym roku po podwyżce użytkownik wieczysty wniesie opłatę w wysokości dwukrotności dotychczasowej. Nadwyżkę rozkłada się na dwie części i powiększa opłatę w latach kolejnych (tj. w drugim i trzecim roku). Opłatę w pełnej wysokości użytkownik zapłaci dopiero w trzecim roku po dokonaniu wypowiedzenia.
Co powinieneś zrobić w sytuacji, gdy twoja opłata z tytułu użytkowania wieczystego wzrośnie? W pierwszej kolejności zapoznać się z dokumentacją zebraną w sprawie,
a w szczególności z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Warto również sięgnąć do umowy o użytkowanie wieczyste oraz poprosić o poprzedni operat jeśli taki był sporządzony w latach ubiegłych. Wycena nieruchomości jest postępowaniem w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Przedstawia obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Czynności te wymagają wiedzy specjalistycznej dlatego zalecamy powierzenie tych zadań specjalistom. Nasza firma posiada w swoich szeregach zarówno rzeczoznawców jak i prawników, którzy mogą cię wesprzeć bądź poprowadzić sprawę kompleksowo.
Kluczowe zasady:
Operat szacunkowy jest kluczowym dokumentem w procesie ustalania wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, ponieważ stanowi podstawę do obliczenia wartości nieruchomości gruntowej, od której naliczana jest opłata roczna.
Jak zostało wspomniane, opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest naliczana jako procent od wartości gruntu. Nieruchomość gruntowa, która podlega wycenie, należy rozumieć jako grunt wraz z częściami składowymi; z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Wobec tego wycena nie powinna uwzględniać budynków oraz lokali posadowionych na tej nieruchomości, stanowiących odrębną własność.
Składając wniosek odwołujący się od nowej wysokości opłaty, warto zwrócić szczególną uwagę na aspekty formalne otrzymanego wypowiedzenia. W pierwszej kolejności należy zweryfikować:
Weryfikacja powyższych elementów (jak i inne błędy formalne) mogą stanowić podstawę do podważenia skuteczności dokonanego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty,
a w konsekwencji – skutkować ustaleniem jej na dotychczasowym poziomie. W sytuacji, gdy wszystkie wymogi formalne zostaną spełnione należy poddać szczegółowej analizie operat szacunkowy w tym celu zalecamy skonsultowanie dokumentu z rzeczoznawcą majątkowym posiadającym wiedzę specjalistyczną z zakresu wyceny. Firma SAWICCY NIERUCHOMOŚCI posiada w tej kwestii wieloletnie doświadczenie. W swoich szeregach mamy zarówno rzeczoznawców jak i prawników, którzy doradzą bądź zajmą się sprawą w sposób kompleksowy. Zachęcamy do zapoznania się z ofertą naszej firmy, w której zapewnimy Ci merytoryczne wsparcie na każdym etapie postępowania.
