Zawilgocenie garaży podziemnych, zapadająca się kostka brukowa czy zacieki na klatce schodowej – wady budynku to ogromny problem współczesnych inwestycji budowalnych (w tym deweloperskich), z którym można na szczęście skutecznie walczyć. Prezentujemy, jakie kroki podjąć, aby wykonawca prac (w tym deweloper) odpowiedział za niedoróbki budowlane. Czy wspólnota mieszkaniowa ma możliwość dochodzenia roszczeń z tym związanych?
Zgodnie z art. 560 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Dodatkowo kupujący niezależnie od uprawnień wynikających z rękojmi może żądać odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy przez Inwestora. To do właściciela lokalu należy decyzja czy w konkretnym stanie faktycznym lepiej skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady czy wystąpić z żądaniem na podstawie nienależytego wykonania umowy. Co od zasady to nabywcy i właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych posiadają prawo wystąpienia z żądaniami o naprawę lub odszkodowanie za wady części wspólnych nieruchomości, zaś prawa wspólnoty mieszkaniowej są znacznie ograniczone, niemniej istnieje możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń również przez wspólnotę, o czym więcej w dalszej części artykułu.
Podkreślić należy, że okres rękojmi wynosi zazwyczaj 2 lata od momentu przekazania kluczy. W przypadku wad budynku, a konkretnie elementów trwale z nim związanych, wydłuża się do 5 lat.
Poprzez wadę fizyczną budynku rozumie się każdą niekorzystną i niezamierzoną właściwość obiektu mieszkalnego, która utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z niego, a także ma negatywny wpływ na estetykę nieruchomości. Do najczęściej występujących wad należą:
Powodem wystąpienia wady może być, np. niewłaściwy montaż lub oddanie danej rzeczy w stanie niekompletnym. Skutkiem zaistnienia wady jest natomiast obniżenie wartości danej rzeczy, w tym przypadku nieruchomości, w stosunku do rzeczy bez wad.
Aby skorzystać z uprawnień przysługujących kupującemu, należy zgłosić zaistnienie wady wykonawcy (np. deweloperowi) w ciągu roku od jej wykrycia. Przepisy nie precyzują, w jaki sposób należy poinformować sprzedającego o wystąpieniu wady. Biorąc pod uwagę, że sprawa może mieć swój finał w sądzie, najlepiej dokonać zgłoszenia w formie pisemnej, np. mailowo. W przypadku wad budynku zgłoszenie uznawane jest za czynność zachowawczą, czyli zmierzającą do zachowania wspólnego prawa. Oznacza to, że może być dokonane przez każdego ze współwłaścicieli, a efekt działania będzie dotyczył wszystkich mieszkańców.
Do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi oraz roszczeń odszkodowawczych uprawnione są strony umowy o sprzedaż lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. 23 września 2004 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę (wyrok SN – III CZP 48/04), w której stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do występowania do Sądu z roszczeniami związanymi z wadami występującymi w częściach wspólnych. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy właściciel lokalu przekaże wspólnocie swoje uprawnienia wynikające z rękojmi lub odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy.
Skuteczne przeniesienie prawa do dochodzenia roszczeń na wspólnotę musi odbyć się na podstawie umowy cesji. Zgodnie z art. 509 kodeksu cywilnego do sporządzenia umowy cesji nie jest potrzebna zgoda dłużnika, w niniejszym przypadku - sprzedającego. Na podstawie przedmiotowej umowy kupujący (właściciel lokalu) może przelać na wspólnotę wszelkie roszczenia przysługujące mu wobec sprzedającego za wady powstałe na częściach wspólnych. Na wspólnotę mieszkaniową przechodzą wówczas także roszczenia o zaległe odsetki.
Wspomnieć również należy, że cesja roszczenia na wspólnotę mieszkaniową uprawnia ją do dochodzenia wyłącznie odszkodowania zmierzającego do usunięcia wady fizycznej w odniesieniu do części wspólnej nieruchomości. Co za tym idzie, wspólnota nie może wystąpić przeciwko inwestorowi z roszczeniami dotyczącymi wad poszczególnych lokali będących własnością członków wspólnoty.
Wspólnota mieszkaniowa tylko w wyjątkowych sytuacjach może dochodzić od inwestora roszczeń za wady części wspólnych nieruchomości. Stąd w przypadkach, gdy nie jesteśmy pewni co do możliwości wystąpienia przez wspólnotę z roszczeniem związanym z częścią wspólną nieruchomości zachęcamy do kontaktu z Sawiccy Nieruchomości. Doświadczony zespół udzieli kompleksowej porady oraz w razie potrzeby poprowadzi za Państwa całe postępowanie zarówno przedsądowe jak i sądowe.
