Ustawa o planowaniu przestrzennym oraz wprowadzeniu planów ogólnych wprowadza przełomowe zmiany, które znacząco wpłyną na rynek nieruchomości. Dla firm świadczących kompleksowe usługi w tym sektorze, a zwłaszcza tych, które dysponują zespołami ekspertów – prawników, budowlańców, architektów i rzeczoznawców – oznacza to nowe możliwości i wyzwania. Nowe wyzwania będą także dotyczyć inwestorów jak i właścicieli nieruchomości gruntowych. Poniższy artykuł przedstawia kluczowe aspekty reformy oraz omawia, jak nowe regulacje mogą wpłynąć na procesy inwestycyjne i planistyczne.
Zachęcamy do lektury pierwszej części artykułu: Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym z 2023 roku. Nowa era w branży nieruchomości. Część 1
Ustawa o planowaniu przestrzennym przewiduje także wdrożenie zintegrowanych planów inwestycyjnych, które mają na celu:
Wnioskowanie o zmianę lub uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest na tyle powszechne, że wielu inwestorów nie zdaje sobie sprawy, iż standardowy tryb przewidziany w ustawie o planowaniu przestrzennym (Upzp) w tym zakresie nie funkcjonuje. W odpowiedzi na tę sytuację ustawodawca wprowadził zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) – szczególną odmianę miejscowego planu, uchwalaną na wniosek inwestora, lecz dopiero po podpisaniu umowy urbanistycznej.
Głównym celem wprowadzenia ZPI jest poszerzenie zakresu inwestycji, które można realizować na podstawie miejscowych planów. Nowy dokument nie ogranicza się jedynie do projektów mieszkaniowych, lecz obejmuje szerszy katalog inwestycji, co odpowiada zarówno postulatom samorządów lokalnych, jak i oczekiwaniom inwestorów. Nadanie ZPI rangi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiąże się z obowiązkiem zachowania zgodności z planem ogólnym, co zwiększa udział mieszkańców w postępowaniu planistycznym oraz uporządkowuje zasady lokalizacji inwestycji.
Kluczowym elementem procedury ZPI jest umowa urbanistyczna, która stanowi fundament do dalszych działań inwestycyjnych. Umowa ta, zawierana w formie aktu notarialnego, już wcześniej funkcjonowała przy sporządzaniu miejscowych planów rewitalizacji, ale teraz zostaje dostosowana do specyfiki ZPI. Inwestor, składając wniosek o uchwalenie ZPI, dołącza do niego projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego – dokument, który może być modyfikowany w trakcie procedury.
Ostateczna wersja tego planu staje się załącznikiem do umowy urbanistycznej. Dopiero po podpisaniu tej umowy inwestor może mieć pewność, że ZPI zostanie przyjęty – choć nie stanowi to gwarancji, ponieważ do zawarcia umowy organ wykonawczy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może w każdej chwili odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy. Ustawodawca nie precyzuje, na jakiej podstawie powinno się podejmować decyzję o zakończeniu negocjacji, co w praktyce może skutkować poniesieniem przez inwestora znacznych kosztów, a ostatecznie – nie zawarciem umowy.
Zgodnie z przepisami Ustawy o planowaniu przestrzennym, jednym wnioskiem o uchwalenie ZPI mogą posłużyć także kilku inwestorzy. W takim przypadku organ wykonawczy ma możliwość przeprowadzenia jednej zbiorczej procedury, w ramach której zawiera się jedna umowa urbanistyczna i wydaje jedna uchwała dotycząca ZPI. Takie rozwiązanie upraszcza proces i umożliwia efektywniejsze zarządzanie procedurą planistyczną.
Ustawa o planowaniu przestrzennym zawiera przykładowy wykaz zobowiązań, które mogą być ujęte w umowie urbanistycznej. Do najważniejszych należą:
Zobowiązania inwestora:
Zobowiązania gminy:
Jeśli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub uznany za nieważny przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, obie strony – inwestor i gmina – mają prawo odstąpić od umowy urbanistycznej w ciągu 6 miesięcy od dnia zaistnienia takiej sytuacji. Choć dla inwestora taka możliwość może być korzystna, wzbudza ona pewne wątpliwości, ponieważ w przeszłości próby uchylania miejscowych planów przez rady gmin były zazwyczaj odrzucane przez wojewodów. Bezpośrednie wskazanie przez ustawodawcę na możliwość uchylenia ZPI może być więc interpretowane jako sygnał akceptacji stosowania uproszczonego trybu.
Dzięki naszym ekspertom, którzy posiadają doświadczenie w doradztwie inwestycyjnym, klienci mogą liczyć na kompleksowe wsparcie na każdym etapie realizacji projektów.
Ustawa o planowaniu przestrzennym z 2023 roku kładzie duży nacisk na konsultacje społeczne.
Obowiązki samorządów: zapewnienie szerokiej partycypacji mieszkańców w procesie planowania.
Wpływ lokalnych społeczności: umożliwienie mieszkańcom aktywnego udziału w kształtowaniu przyszłości swoich miast.
Angażowanie społeczności lokalnych w proces planistyczny przekłada się na tworzenie bardziej zrównoważonych i akceptowanych rozwiązań, co jest szczególnie ważne przy planowaniu inwestycji.
Nowe zasady partycypacji społecznej mają na celu zwiększenie transparentności oraz umożliwienie aktywnego udziału wszystkich zainteresowanych stron w procesie kształtowania przestrzeni publicznej. Dzięki nim informacje o sporządzanych aktach planistycznych są przedstawiane w zrozumiałym, niespecjalistycznym języku, co pozwala mieszkańcom i inwestorom lepiej pojąć konsekwencje podejmowanych decyzji.
Nowe przepisy przewidują szereg form konsultacji, które umożliwiają szeroki udział społeczności:
W procesie planowania przestrzennego każdy zainteresowany, niezależnie od tego, czy jest właścicielem nieruchomości, może złożyć wniosek lub uwagę. Choć zaleca się korzystanie z oficjalnych formularzy (zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 13 listopada 2023 r.), przepisy nie wykluczają możliwości składania wniosków w innej formie, na przykład drogą elektroniczną. W przypadku niekompletności lub błędów organ planistyczny ma możliwość wezwania składającego wniosek do ich uzupełnienia, co ułatwia bieżącą komunikację.
Warto podkreślić, że brak podpisu elektronicznego przy składaniu wniosku e-mailem nie stanowi przeszkody – kluczowe jest podanie pełnych danych kontaktowych oraz merytoryczne uzasadnienie zgłoszenia.
Aktywny udział społeczności lokalnej sprzyja lepszemu dopasowaniu planów przestrzennych do realnych potrzeb mieszkańców. Publikowanie wyników konsultacji, zarówno na stronach internetowych, jak i w Biuletynie Informacji Publicznej, buduje zaufanie między władzami, a obywatelami i pozwala na bieżący monitoring postępu prac planistycznych.
Nowe zasady partycypacji społecznej w procesie planowania przestrzennego wprowadzają bardziej przejrzyste i dostępne mechanizmy udziału, co przyczynia się do tworzenia przestrzeni publicznej, która odpowiada na potrzeby i oczekiwania lokalnej społeczności.
Należy pamiętać, iż każda z gmin przy uchwalaniu planów ogólnych określa indywidualne terminy zbierania wniosków. Jest to drugi etap procedery następujący po uchwale o przystąpieniu, a przed projektowaniem planów.
Zmiany legislacyjne niosą ze sobą zarówno korzyści, jak i pewne wyzwania:
Reforma planowania przestrzennego wprowadza trzy kategorie stref, które umożliwiają realizację inwestycji mieszkaniowych:
W pierwszej kolejności strefy wielofunkcyjne będą wyznaczane na terenach, które według obowiązujących planów miejscowych są już przeznaczone pod funkcje mieszkaniowe lub gdzie istnieją luki w zabudowie, umożliwiające jej uzupełnienie. Nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową można będzie wyznaczyć jedynie wtedy, gdy obecne rezerwy oraz przerwy w istniejącej zabudowie nie wystarczą do zaspokojenia przewidywanych potrzeb mieszkaniowych.
Gmina zobowiązana jest do regularnego określania potencjalnej chłonności terenów oraz zapotrzebowania na nową zabudowę. Jeśli łączna chłonność niezabudowanych obszarów (w tym luk w już istniejącej zabudowie) przekroczy 130% przewidywanych potrzeb mieszkaniowych gminy, wyznaczenie nowych stref mieszkaniowych będzie niemożliwe. Oznacza to, że wójt, burmistrz czy prezydent miasta nie będą mieli pełnej swobody w ustalaniu terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową przy tworzeniu projektu planu ogólnego. Nasza firma jest w pełni przygotowana, aby doradzać inwestorom w adaptacji do nowych realiów, co znacząco przyczynia się do sukcesu realizowanych przedsięwzięć. Doradzimy również w każdej indywidualnej kwestii. Posiadasz nieruchomość gruntową, np. rolną, którą chciałbyś zabudować? Pomożemy zarówno na etapie procedowania nad planami miejscowymi jak i przy uzyskiwaniu warunków zabudowy.
Mimo wielu zalet, Ustawa o planowaniu przestrzennym spotkała się z pewną krytyką:
Ustawa o planowaniu przestrzennym z 2023 roku wprowadziła szereg zmian w procedurze planistycznej, ale także nowe rozwiązania i definicje dotyczące wielu obszarów planowania przestrzennego. Zmiany dotyczą różnorakich kwestii np.: lokalizacji obiektów handlu wielkopowierzchniowego, odnawialnych źródeł energii (OZE) czy cmentarzy. Jako fakultatywne elementy planu miejscowego dodano maksymalną intensywność zabudowy, maksymalną liczbę miejsc do parkowania oraz jedną z ciekawszych kwestii tj. linie zabudowy kondygnacji podziemnych. Dzięki naszemu interdyscyplinarnemu zespołowi ekspertów monitorujemy te zmiany, oferując naszym klientom aktualne analizy oraz rekomendacje, które pomagają skutecznie zarządzać ryzykiem i adaptować strategie inwestycyjne.
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym oraz wprowadzenie planów ogólnych to kluczowy krok w modernizacji zarządzania przestrzenią. Główne zalety reformy to:
Dla firm działających w branży nieruchomości, takich jak nasza, oznacza to nowe możliwości oferowanych usług. Dzięki wsparciu naszego zespołu – prawników, budowlańców, architektów i rzeczoznawców – jesteśmy gotowi, aby towarzyszyć klientom na każdym etapie procesu inwestycyjnego, pomagając im w osiągnięciu sukcesu w nowej rzeczywistości planistycznej.
Skontaktuj się z nami już dziś, aby dowiedzieć się, jak ustawa o planowaniu przestrzennym może wpłynąć na Twoje inwestycje i jakie korzyści przyniesie współpraca z doświadczonymi ekspertami w dziedzinie nieruchomości.
