Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej zapowiada wprowadzenie regulacji kwestii najmu krótkoterminowego. Wprowadzenie zmian ma wspomóc walkę z wynajmującymi, którzy sztucznie zawyżają ceny nieruchomości, oraz przynieść korzystne efekty dla finansów publicznych. Co na ten temat mówią eksperci?
Statystyki wskazują, że wynajmowanie mieszkań w Unii Europejskiej jest coraz droższe. W latach 2010-2022 ceny wzrosły średnio o 18%, a za główną przyczynę tego zjawiska uznaje się wzrost popularności Airbnb. To powoduje, że coraz więcej mieszkań, przeznaczonych na najem długoterminowy, jest przekształcanych w apartamenty na doby. Z danych Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej Polski wynika, że na 100 mieszkań przypada aż 20 lokali na najem krótkoterminowy. W efekcie nieruchomości stają się sposobem na wypracowanie szybkich zysków, a ceny najmu systematycznie się zwiększają.
Nowe przepisy, przygotowywane przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, zakładają m.in. prowadzenie rejestru mieszkań na wynajem krótkoterminowy oraz konieczność uzyskania zgody wspólnoty na prowadzenie tego typu działalności. Obecnie najem krótkoterminowy, odbywający się za pośrednictwem serwisów internetowych (np. Airbnb), wzbudza kontrowersje wśród mieszkańców. Wiąże się bowiem z częstą rotacją gości, co może powodować większy hałas i zwiększać ryzyko uszkodzeń infrastruktury.
Wprowadzenie wymogu uzyskania zgody wspólnoty pozwoliłoby mieszkańcom lepiej kontrolować sytuację w budynku i ograniczyć uciążliwości związane z pobytem najemców. Decyzja wspólnoty mogłaby być uzależniona od różnych czynników, takich jak zgłaszane wcześniej uciążliwości czy specyfika budynku. Projekt zmian ustawy przewiduje również konieczność otrzymania zgody straży pożarnej – zdaniem Ministerstwa, Airbnb wpisuje się częściowo w definicję obiektu hotelowego, stąd też potrzeba zachowania wysokiego poziomu bezpieczeństwa.
Regulacje najmu na krótki termin mogą wpłynąć na niewielki spadek cen mieszkań – szczególnie w dużych miastach oraz ośrodkach turystycznych. W ostatnich latach można zauważyć wzrost popularności serwisów typu Booking.com, które w dużym stopniu przyczyniły się do wzrostu cen najmu. Wielu inwestorów kupuje bowiem mieszkania z myślą o ich wynajmie turystycznym. W miastach o ograniczonych zasobach lokalowych zwiększyło to presję na rynku nieruchomości, co wpłynęło na wzrost cen – zarówno zakupu mieszkań, jak i wynajmu długoterminowego.
Wprowadzenie ograniczeń może zmniejszyć opłacalność takich inwestycji, co z kolei skłoni część właścicieli do sprzedaży nieruchomości lub wynajmowania ich na dłuższe okresy. Taka zmiana może zwiększyć podaż na rynku mieszkaniowym, a w konsekwencji doprowadzić do drobnej korekty cen na rynku nieruchomości. Zaznaczmy jednak, że skala tego efektu zależy od wielu czynników, w tym zakresu regulacji czy sytuacji gospodarczej na rynku.
Pod koniec 2022 roku Komisja Europejska rozpoczęła prace nad zwiększeniem transparentności w zakresie wynajmu na krótkim termin. Efektem tych działań było przyjęcie przepisów zwiększających bezpieczeństwo użytkowników (m.in. rejestrację gospodarzy i udostępnianie danych). Do 2026 roku wszystkie państwa członkowskie UE muszą wdrożyć te regulacje. Oprócz wspomnianych wyżej przepisów przeciwpożarowych właściciele mieszkań będą musieli opodatkować swoją działalność.
Przychody z działalności związanej z najmem krótkoterminowym, takie jak wynajem mieszkań na doby, podlegają opodatkowaniu w ramach działalności gospodarczej. Czy oznacza to, że osoba, która decyduje się na taki rodzaj działalności, musi uznać ją za działalność gospodarczą i rozliczać podatek od niej?
Wynajem krótkoterminowy nie w każdym przypadku jest działalnością gospodarczą. Świadczenie usług noclegowych może być rozliczane jako najem prywatny. Nowe przepisy unijne nie zmieniają zasad opodatkowania, co oznacza, że wynajmujący będą płacili ryczałt (najem prywatny) lub uiszczali daninę według wskazanej formy opodatkowania (działalność gospodarcza). Najem rozliczany w ramach JDG u VAT-owca jest i będzie opodatkowany na 8% VAT. W przypadku podatnika zwolnionego z VAT nie ma potrzeby naliczać podatku VAT, o ile przychody nie przekroczą 200 tys. zł. Ta zasada dotyczy także osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej i przychody nie przekroczyły 200 tys. zł. Jeżeli zarobki z najmu są wyższe, procedury nieco się komplikują. Aby uniknąć błędów w rozliczeniu z fiskusem, warto skorzystać z pomocy specjalistów w dziedzinie prawa i nieruchomości.
W Polsce brakuje obecnie ok. miliona mieszkań, przy czym jest o ponad milion nieruchomości więcej niż samych gospodarstw domowych. Oznacza to, że ok. 2 miliony mieszkań zostały zakupione na wynajem. Zaostrzenie przepisów o najmie krótkoterminowym może doprowadzić do sytuacji, w której właściciele zrezygnują z tej formy zarobkowania i zdecydują się na sprzedaż mieszkań lub wynajem długoterminowy. W efekcie luka w nieruchomościach może się napełnić.
Jeżeli posiadasz nieruchomość inwestycyjną lub planujesz zakup mieszkania z myślą o krótkim najmie, z pewnością masz wiele obaw o dochodowość do tej inwestycji. Nasi specjaliści pomogą Ci oszacować potencjalne zyski i zakupić lokal, który będzie na siebie pracował. Masz już konto na platformie Airbnb? W takim wypadku zajmiemy się rozliczaniem Twojej działalności i wskażemy skuteczne sposoby optymalizacji podatkowej.
