Obrót nieruchomościami nie jest łatwym zadaniem, dlatego osoby fizyczne i podmioty prawne korzystają z usług pośrednika nieruchomości. Przed nawiązaniem współpracy warto określić dokładny zakres obowiązków agenta nieruchomości, aby później móc zweryfikować, czy usługa została zrealizowana kompleksowo oraz zgodnie z prawem.
Od momentu wejścia w życie ustawy deregulacyjnej w 2014 r., pośrednikiem w obrocie nieruchomościami może zostać każdy. Zmiana w przepisach prawnych wykreśliła obowiązek posiadania licencji zawodowej, która wymagała zdania państwowego egzaminu zawodowego.
Jednak osoba, która chce wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami, jest zobowiązana do przedstawienia zaświadczenia o niekaralności, a także posiadania ubezpieczenia OC. Ponadto świadczenie usług przez pośrednika nieruchomościami jest uregulowane w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Rozdział 2 Działu V Ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje zasady działania pośrednika nieruchomości, w tym jego odpowiedzialność, prawa i obowiązki w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z tym, usługi z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może świadczyć przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą obejmującą pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Art. 179a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741
Działalność pośrednika opiera się na czynnościach, dzięki którym możliwe jest:
Za pośredniczenie w dążeniu i ostatecznym sfinalizowaniu wyżej wymienionych umów przez osoby trzecie, pośrednik nieruchomości otrzymuje wynagrodzenie. Natomiast dokładny zakres czynności wykonywanych przez pośrednika określony jest w pisemnej lub elektronicznej umowie pośrednictwa, która zostaje zawarta między klientem a pośrednikiem.
W celu pełnienia obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami konieczne jest posiadanie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą być wyrządzone w ramach świadczonych usług.
Strona podpisująca umowę pośrednictwa musi mieć załączoną kopię dokumentu ubezpieczenia. Natomiast, gdy dochodzi do jakichkolwiek zmian w polisie OC, strona umowy pośrednictwa musi zostać o tym niezwłocznie poinformowana. Ponadto konieczne jest podpisanie nowej umowy pośrednictwa z załącznikiem kopii aktualnego dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli kopia polisy nie zostanie dostarczona do umowy, strona ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Jest to możliwe po upływie 7 dni od wystosowania pisemnego wezwania o dostarczenie kopii ubezpieczenia i niedopełnieniu tego obowiązku przez pośrednika.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje szczegółowe prawa agenta w obrocie nieruchomościami. Pośrednik nieruchomości ma prawo do wglądu wybranych dokumentacji, a także do uzyskiwania do nich odpisów, wypisów, a także zaświadczeń.
Na liście tej dokumentacji znajduje się:
Pośrednik nieruchomości mając prawo wglądu do powyższych dokumentów, jest w stanie ocenić, czy zakup lub najem konkretnej nieruchomości będzie bezpieczny dla strony umowy pośrednictwa. Takim przykładem jest szczegółowe przeanalizowanie zapisów w księdze wieczystej, aby zweryfikować, czy nieruchomość na pewno nie posiada innych współwłaścicieli, którzy mogą nawet nie mieć świadomości o jej sprzedaży.
Deregulacja ustawy spowodowała, że posiadanie przez pośrednika w obrocie nieruchomościami licencji przestało być obowiązkowym wymogiem do wykonywania zawodu agenta nieruchomości. Jednak nadal istnieje możliwość dobrowolnego uzyskania licencji Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w Zakresie Pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz Zarządzania Nieruchomościami (PFRN).
Uzyskanie licencji PFRN odbywać się może dwojako. Jeden z nich dotyczy osób, które rozpoczęły studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami albo odpowiednie studia wyższe po 2008 roku i ukończyły je nie później niż w 2013 roku nie mają obowiązku robić żadnych kursów, które są organizowane przez Stowarzyszenie. Takie osoby zgłaszają się do Stowarzyszenia, przedstawiają dokumenty, że mają ukończone studia i na tej podstawie otrzymują licencję. Pozostałe osoby odbywają szkolenie, zaliczają egzamin i dopiero po zdaniu egzaminu otrzymują licencję.
Natomiast absolwenci studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami bez odbycia praktyk zawodowych, muszą zdać egzamin, który jest przeprowadzany przez Stowarzyszenie. Istotną informacją jest to, że licencja PFRN powinna być odnawiana co 3 lata. Osoby, które są zainteresowane usługami świadczonymi przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, mogą zweryfikować posiadanie licencji przez agenta wchodząc na stronę Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami PFRN.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie jest jedynym aktem prawnym regulującym pracę agenta w obrocie nieruchomościami. Pośrednik nieruchomości zobowiązani do stosowania się również do kodeksu cywilnego, ustaw szczegółowych, a także rozporządzeń na poziomie krajowym i unijnym.
Do podstawowych aktów prawnych, które muszą być uwzględnione przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, zalicza się m.in. rozporządzenie dot. ochrony danych osobowych, czy też ustawa o prawach konsumenta. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą stosować się także do przepisów zawartych w ustawie o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu.
Pośrednik nieruchomości oprócz sprawdzenia sytuacji prawnej nieruchomości, a także przeprowadzenia procesu sprzedaży, najmu lub dzierżawy, często świadczą usługi dodatkowe. Do nich zaliczają się usługi promowania nieruchomości, które między innymi polegają na przygotowaniu, publikacji i promowaniu ogłoszeń lub przygotowaniu banerów reklamowych.
Coraz częściej pośrednicy w obrocie nieruchomościami świadczą także usługi związane z profesjonalnym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży lub najmu. Agenci nie ograniczają się tylko do przygotowania zdjęć, wizualizacji lub filmów. Dużą rolę w procesie przygotowania nieruchomości do sprzedaży odgrywa proponowana przez pośredników usługa, jaką jest home staging, czyli przygotowanie nieruchomości pod względem wizualnym jak i uwidocznienie jej największych atutów, aby stała się ona atrakcyjna dla potencjalnych klientów.
Pamiętajmy jednak, że pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może oczekiwać wynagrodzenia, jeśli nie spełnia swojej „funkcji” i obowiązków umownych. Wyłudzanie pieniędzy od kupującego w sytuacji, gdy pośrednik reprezentuje sprzedającego, a wymaga wynagrodzenia od kupującego za pokazanie nieruchomości, leży w naszej ocenie w sprzeczności z zasadą dobrych praktyk rynkowych i jako takie powinno być zgłaszane odpowiednim organom.
W SAWICCY NIERUCHOMOŚCI świadczymy również usługi pośrednictwa. Tym co jednak nas cechuje jest wysoki poziom etyki zawodowej. U nas tylko jedna strona – sprzedający płaci prowizję. Kupujący nie płaci „kary” za to, że chce kupić nieruchomość naszego Klienta. Dodatkowo - prowadzimy postępowania sądowe przeciwko pośrednikom stosującym nieuczciwe praktyki rynkowe. Wszystko to - w ramach jednej firmy.
