Podział nieruchomości to częsty krok w procesie inwestycyjnym, ale warto pamiętać, że może on wiązać się z koniecznością uiszczenia opłaty adiacenckiej. Jest to forma daniny publicznej, której celem jest partycypacja właściciela nieruchomości w kosztach wzrostu jej wartości wynikającego z działań administracyjnych. W niniejszym artykule przyjrzymy się, czym jest opłata adiacencka, kiedy i kto ją ustala oraz jakie są możliwości odwołania się od jej nałożenia.

Co to opłata adiacencka?

Opłata adiacencka to jednorazowa należność na rzecz gminy, dotycząca właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości. Ustala się ją na skutek wzrostu wartości nieruchomości, który wynika z następujących trzech zdarzeń określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami:

• podziału nieruchomości,
• scalenie i podziału nieruchomości,
• budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Z czego wynika opłata adiacencka?

Opłata adiacencka ustalana jest na podstawie decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, przy czym wysokość stawki procentowej tej opłaty jest ustalana przez radę gminy bądź miasta w drodze uchwały. Wysokość stawki jest również ustalana w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości, dotyczy ona tylko opłaty naliczanej w wyniku scalenia i podziału nieruchomości.

Wysokość stawki ustalana jest przez radę gminy w drodze uchwały, ale nie może przekroczyć ustawowych limitów, które zależą od przyczyny wzrostu wartości:

• 30% – maksymalna stawka w przypadku wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału. Oblicza się ją jako procent różnicy między wartością nieruchomości przed i po podziale.
• 50% – maksymalna stawka dla wzrostu wartości spowodowanego scaleniem i podziałem nieruchomości lub budową infrastruktury technicznej. To procent różnicy wartości nieruchomości przed i po realizacji tych działań.
• 75% – wyjątek dotyczy nieruchomości na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, gdzie stawka może być wyższa, ale nie więcej niż 75% różnicy wartości przed i po budowie infrastruktury.

Należy podkreślić, iż powyżej wskazano maksymalne stawki procentowe opłaty adiacenckiej. Stawki mogą być niższe i wynosić np.: 10% bądź 20%. Każda gmina podejmuje własne uchwały, radni decydują, czy będzie pobierana opłata adiacencka, a jeśli tak – ustalają jej stawkę w granicach określonych ustawą.

Trzy przesłanki do naliczenia opłaty.

Decyzję o opłacie adiacenckiej wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, jednakże wymagane są przesłanki, które muszą zaistnieć jednocześnie. Przy opłacie z tytułu podziału:

• musi nastąpić podział nieruchomości - jest to podstawą naliczenia opłaty,
• w momencie podziału nieruchomości musi obowiązywać uchwała rady gminy o stawce opłaty z tytułu podziału nieruchomości,
• musi nastąpić wzrost wartości nieruchomości.

Te trzy sytuacje muszą zaistnieć, aby naliczono opłatę adiacencką. Ważnym jest, iż podział musi nastąpić na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa.

Kolejną istotną kwestią związaną z opłatą adiacencką jest termin jej nałożenia, określony przez ustawę. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wszczęcie postępowania nie jest równoznaczne z wydaniem decyzji. Właściciel nieruchomości, która została podzielona, najpierw otrzyma zawiadomienie o wszczęciu postępowania. Dopiero w trakcie jego trwania zostanie ustalone, czy wartość nieruchomości wzrosła. Ostatnim etapem będzie wydanie decyzji o nałożeniu opłaty, co oznacza, że sama decyzja może zostać wydana po upływie 3-letniego terminu.

Jak podział nieruchomości wpływa na opłatę adiacencką?

Podział nieruchomości stanowi punkt wyjściowy całej procedury, dlatego przed dokonaniem podziału warto sprawdzić czy w gminie, w której są położone nieruchomości obowiązuje uchwała o stawce opłaty adiacenckiej. Jeśli taka uchwała obowiązuje, warto również mieć świadomość, iż bardzo możliwe jest, że za jakiś czas opłata zostanie nam naliczona.

Dzieląc nieruchomość gruntową należy dokonać podziału roztropnie. Przepisów o podziale nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Podział nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny. Istnieje jednak warunek, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W takim przypadku, w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu. Kolejnym wyjątkiem jest wydzielenie działki rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha następuje w celu utworzenia drogi wewnętrznej, która zapewnić ma obsługę komunikacyjną pozostałym działkom, to działka ta nie musi być zbywana na powiększenie nieruchomości sąsiedniej.

Podsumowując:

Kogo ten przepis nie dotyczy (kto jest wyłączony spod jego stosowania)?

Nieruchomości rolne i leśne, czyli:

• te, które znajdują się na terenach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne,
• te, które nie mają planu miejscowego, ale są wykorzystywane na cele rolne
  i leśne.

Kiedy jednak przepis może mieć zastosowanie?

Choć zasadniczo nieruchomości rolne i leśne są wyłączone spod stosowania tego rozdziału, istnieją dwa wyjątki. Przepis będzie miał zastosowanie, jeżeli podział nieruchomości:

• spowoduje konieczność wydzielenia nowych dróg (mniejszych niż 0,3000 ha), które nie są niezbędne jako dojazd do gospodarstw rolnych, podział następuje w celu utworzenia drogi wewnętrznej, która zapewnić ma obsługę komunikacyjną pozostałym działkom,
• spowoduje wydzielenie działek mniejszych niż 0,3000 ha, na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Opłata adiacencka może dotyczyć nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu (np. MN – zabudowa mieszkaniowa i R – rolna), która przy wycenie będzie traktowana jako całość, bez pomijania terenów rolnych, nawet jeśli składa się z kilku działek i różnych przeznaczeń.. Nieruchomość może składać się z kilku działek i wielu przeznaczeń terenu.

Nieruchomości rolne mogą być traktowane jak mieszkaniowe, jeśli posiadają warunki zabudowy. Jest to klasyczna sytuacja, gdzie nieruchomości rolne ulegają podziałowi i są zlecane przez gminę do wyceny w celu określenia potencjalnego wzrostu wartości.

Warto również dodać, iż podziałowi mogą ulegać nieruchomości zabudowane, a proponowany podział, może podzielić budynek. Należy przy tym zaznaczyć, iż do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca wycenia jedynie grunt bez zabudowań oraz innych części składowych.

Kiedy powstaje obowiązek zapłaty?

Opłata adiacencka musi zostać uregulowana, gdy w wyniku decyzji o podziale nieruchomości następuje wzrost jej wartości. Może to wynikać np. z:

• podziału dużej działki na mniejsze, bardziej atrakcyjne dla potencjalnych kupujących,
• poprawy dostępu do infrastruktury (np. drogi dojazdowej),
• zwiększenia możliwości zagospodarowania gruntu po podziale.

Nie każda decyzja o podziale skutkuje automatycznym nałożeniem opłaty – kluczowym kryterium jest rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości. W celu ustalenia czy wzrost nastąpi gmina zleca sporządzenie wyceny – operatu szacunkowego, w którym zawarte są wszystkie uwarunkowania nieruchomości oraz policzone wartości przed podziałem i po. Wzrost wartości stanowi różnica wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem. Opłata adiacencka naliczana jest od wartości, o która wzrosła nieruchomość.

Czy podział z urzędu podlega opłacie?

Jeśli podział został dokonany na wniosek właściciela, gmina ma prawo nałożyć opłatę adiacencką. Natomiast podział dokonany z urzędu (np. na cele publiczne) nie skutkuje obowiązkiem jej uiszczenia.

W decyzji powinien być wskazany termin na dokonanie opłaty, co do zasady jest to 14 dni od dnia, w którym decyzja o naliczeniu opłaty adiacenckiej stała się ostateczna.

Kiedy zatem decyzja stanie się wykonalna? Decyzja staje się ostateczna, jeżeli upłynął 14-dniowy termin od dnia doręczenia, a żadna ze stron nie wniosła odwołania.

Warto wiedzieć, iż doręczenie decyzji można nieznacznie odłożyć w czasie. Zgodnie z prawem pocztowym listy i przesyłki przechowuje się na poczcie 14 dni. W przypadku niekorzystnej sytuacji finansowej na dokonanie opłaty, bądź chęci zebrania materiału dowodowego do wniesienia odwołania, możemy wykorzystać ten czas w celu zebrania potrzebnych środków bądź dokumentów i odebrać list 7 dnia po drugim awizo. Dzięki temu obowiązek zapłaty przesuniemy o dwa tygodnie.

Jak oblicza się opłatę adiacencką?

Podstawą do obliczenia opłaty jest wzrost wartości nieruchomości. Procedura wygląda następująco:

1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, określając wartość nieruchomości przed i po podziale.
2. Wzrost wartości stanowi różnicę między obiema wycenami.
3. Na tej podstawie gmina nakłada opłatę, stosując ustaloną przez radę gminy stawkę (np. 20% wzrostu wartości).

Przykład wyliczenia

• Wartość działki przed podziałem: 200 000 zł
• Wartość po podziale: 280 000 zł
• Wzrost wartości: 80 000 zł
• Stawka opłaty adiacenckiej: 20%
• Wysokość opłaty: 16 000 zł

Pamiętaj, jeśli w wyniku podziału twojej nieruchomości powstanie droga publiczna należy ci się odszkodowanie, aby zostało przyznane należy o nie zawnioskować.

Termin płatności i możliwość rozłożenia na raty.

Opłata adiacencka jest wymagalna, gdy decyzja o jej nałożeniu stanie się ostateczna, zaś ostateczność opisano szerzej w punkcie piątym. Należy pamiętać, iż nieodebranie decyzji nie zwolni nas z obowiązku zapłaty. Po upływie 14 dni magazynowania na poczcie i nieodebraniu przez adresata, stosuje się tzw. fikcję doręczenia, polega ona na uznaniu, że pismo zostało doręczone pomimo, iż adresat fizycznie nigdy go nie odebrał i nie otrzymał.

Gmina może rozłożyć opłatę adiacencką na raty, jeśli właściciel złoży stosowny wniosek i uzasadni trudności finansowe. W praktyce decyzja o podziale nieruchomości powinna uwzględniać potencjalne koszty wynikające z opłaty. W takim przypadku gmina często prosi o zabezpieczenie w postaci wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Owy wpis nie musi być na przedmiotowej nieruchomości, lecz jakiejkolwiek będącej własnością strony postępowania. Koszt takiego wpisu to 200 zł, wykreślenie wpisu również skutkuje opłatą po stronie zainteresowanego.

Wyjątki i zwolnienia z opłaty.

Nie we wszystkich przypadkach podział nieruchomości skutkuje nałożeniem opłaty adiacenckiej. Do wyjątków należą sytuacje, gdy:

• podział dotyczy nieruchomości rolnej (brak warunków zabudowy) i nie powoduje wzrostu wartości działki,
• podział został dokonany na cele publiczne (np. wyznaczenie pasa drogowego),
• rada gminy nie podjęła uchwały określającej stawkę opłaty – wówczas nie może jej pobierać.

Warto się zatem zastanowić, jaką obrać kolejność działań. Chętnie doradzimy w Twojej sprawie, wesprzemy Cię lub poprowadzimy ją za Ciebie. Pamiętaj, że już na etapie postanowienia o podziale nieruchomości, należy sprawdzić wszystkie kwestie podziałowe, które mogą w przyszłości wpłynąć na wysokość opłaty adiacenckiej.

W jaki sposób odwołać się od decyzji o nałożeniu opłaty?

Opłata adiacencka wydawana jest w formie decyzji, od której właściciel nieruchomości może się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w ciągu 14 dni od jej otrzymania. Odwołanie zawsze wnosi się za pośrednictwem organu pierwszej instancji tj. gminy. Argumentami mogą być:

• nieuzasadniony wzrost wartości nieruchomości,
• błędy w operacie szacunkowym,
• brak podstaw prawnych do nałożenia opłaty.

Jeśli Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzyma decyzję gminy tj. nie uzna odwołania, można wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Przed wniesieniem odwołania należy sprawdzić poprawność wykonanego w tej sprawie operatu, a także wydanej w tej sprawie decyzji. Zalecamy zlecenie tych czynności specjalistom. Pamiętaj, że SAWICCY NIERUCHOMOŚCI ma w swoich szeregach doświadczonych rzeczoznawców jak i prawników, którzy mogą wyręczyć cię w sprawie dotyczącej naliczenia opłaty adiacenckiej.

W niektórych przypadkach warto sporządzić kontroperat, czyli zlecić wycenę swojej nieruchomości niezależnemu rzeczoznawcy w celu udowodnienia, iż wzrost wartości nie nastąpił bądź nastąpił, lecz zdecydowanie mniejszy niż ten wskazany przez gminę. Taki operat można dołączyć do akt sprawy i skierować do rozpatrzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Praktyczne porady dla właścicieli nieruchomości

Przed podziałem nieruchomości warto przeanalizować sytuację i ocenić, jaka będzie opłata adiacencka – oto kilka wskazówek, jak ją zmniejszyć lub całkowicie uniknąć.

• Planowanie podziału – przed dokonaniem podziału warto sprawdzić, czy w danej gminie obowiązuje opłata adiacencka i w jakiej wysokości. Warto również zastanowić się jak najkorzystniej przeprowadzić procedurę podziału.
• Możliwość uniknięcia opłaty – czasem lepiej wykonać alternatywny podział, który będzie zwolniony z opłaty, bądź pozostawić większą działkę zamiast dzielić ją na wiele mniejszych, które mogą podlegać opłacie. Należy również zastanowić się czy o warunki zabudowy wystąpić przed podziałem czy może po podziale.
• Koszt transakcji – inwestorzy powinni uwzględnić opłatę w analizie rentowności inwestycji.

Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości to istotny element polityki finansowej gmin. Może stanowić znaczący koszt dla właścicieli gruntów, dlatego przed dokonaniem podziału warto przeanalizować potencjalne konsekwencje i sprawdzić możliwość ewentualnego zwolnienia z opłaty. Jeśli decyzja o nałożeniu opłaty budzi wątpliwości, istnieją sposoby na odwołanie się i obniżenie kosztów.

Firma SAWICCY NIERUCHOMOŚCI posiada w tej kwestii wieloletnie
doświadczenie. W swoich szeregach mamy zarówno rzeczoznawców majątkowych
jak i prawników, którzy doradzą bądź zajmą się sprawą w sposób kompleksowy.
Zachęcamy do zapoznania się z ofertą naszej firmy, w której zapewnimy Ci
merytoryczne wsparcie na każdym etapie postępowania. Więcej w zakładce:
https://sawiccynieruchomosci.com/uslugi/uslugi-specjalistow/