Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym oraz wprowadzenie planów ogólnych to przełomowe zmiany, które znacząco wpłyną na rynek nieruchomości. Dla firm świadczących kompleksowe usługi w tym sektorze, a zwłaszcza tych, które dysponują zespołami ekspertów – prawników, budowlańców, architektów i rzeczoznawców – oznacza to nowe możliwości i wyzwania. Nowe wyzwania będą także dotyczyć inwestorów jak i właścicieli nieruchomości gruntowych. Poniższy artykuł przedstawia kluczowe aspekty reformy oraz omawia, jak nowe regulacje mogą wpłynąć na procesy inwestycyjne i planistyczne.
Nowelizacja ustawy to odpowiedź na potrzebę modernizacji i uproszczenia systemu planowania przestrzennego. Zmiany te mają na celu:
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 24 września 2023 r. to największa od kilkunastu lat nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym. Nowa ustawa planistyczna obowiązuje od półtora roku, lecz przed samorządami, jak i inwestorami, wciąż pojawiają się problemy praktyczne związane z wykładnią przepisów przejściowych i epizodycznych, dotyczących m.in. studium, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Pojawiają się również rozstrzygnięcia nadzorcze oraz pierwsze orzeczenia sądów administracyjnych.
Samorządy sukcesywnie przystępują do procedury uchwalania planów ogólnych, które teoretycznie mają zostać uchwalone do końca 2025 roku. Na dzień dzisiejszy wiemy jednak, że termin ten jest nierealny. Inwestorzy, którzy chcą realizować inwestycje mieszkaniowe w dalszym ciągu mogą wybierać między ZPI, a specustawą mieszkaniową.
Reforma ustawy skupia się na:
Nasza firma, korzystając z doświadczenia interdyscyplinarnego zespołu, oferuje wsparcie w interpretacji nowych przepisów, co przekłada się na lepsze rezultaty inwestycyjne dla naszych klientów.
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym wprowadza nowy typ dokumentu planistycznego - plany ogólne, który zastępuje dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Główne funkcje planów ogólnych obejmują:
Dla sektora nieruchomości wprowadzenie planów ogólnych oznacza bardziej przewidywalne środowisko dla inwestycji oraz usprawnienie procesów decyzyjnych.
Jedną z głównych zmian jest wycofanie studium planowania przestrzennego i zastąpienie go planami ogólnymi. Dotychczas studium nie było aktem prawa miejscowego zaś plany ogólne będą stanowić akt prawa miejscowego. Plany ogólne swym zasięgiem mają obejmować cały obszar gminy. Będą też wiążące przy ustalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Można powiedzieć, że będą swoistym fundamentem dla kierunków tworzenia szczegółowego prawa miejscowego np. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ZPI czy warunków zabudowy.
Plan ogólny będzie obowiązkowo określał strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a fakultatywnie obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.
Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie na obszarach zabudowy, a nie jak to było dotychczas, czyli niemal bez ograniczeń.
Podsumowując, nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym wprowadza istotne zmiany w hierarchii dokumentów planistycznych.
Takie rozwiązania zapewniają spójność i jednolitość procedur, co ma kluczowe znaczenie dla deweloperów oraz inwestorów, umożliwiając im lepsze dopasowanie projektów do aktualnych wymogów prawnych.
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym z 2023 roku znacząco wpływa na sposób uchwalania MPZP.
Nowe procedury: ujednoliconą zasady opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Spójność z planem ogólnym: MPZP będą ściśle związane z nadrzędnymi wytycznymi, co ułatwi koordynację inwestycji na poziomie lokalnym.
Dzięki temu inwestorzy mogą liczyć na bardziej przejrzyste zasady realizacji swoich projektów, co przekłada się na skrócenie czasu oczekiwania na decyzje administracyjne.
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym wprowadziła zmiany w procedurze planistycznej wynikają głównie z konieczności usystematyzowania i powiązania ze sobą wprowadzonych zmian w innych przepisach dotyczących planowania przestrzennego. Warto zwrócić uwagę na kwestie opiniowania i uzgodnień.
W zakresie opinii powstał obowiązek wystąpienia m.in. do regionalnego dyrektora ochrony środowiska, jeżeli odstąpiono od przeprowadzenia strategicznej oceny oddziaływania na środowisko bądź marszałka województwa w odniesieniu do udokumentowanych złóż kopalin innych niż wymienione w art. 10 ust. 1stawy Prawo geologiczne i górnicze i wód podziemnych.
Zgodnie założeniami ustawy plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu zgodności z ustaleniami planu ogólnego, rozstrzygając jednocześnie o sposobie realizacji zapisanych w planie miejscowym inwestycji np. z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, a także zasadach ich finansowania. Część tekstowa planu miejscowego stanowi treść uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, zaś część graficzną stanowią załączniki do tej uchwały.
Bardzo ciekawym i praktycznym rozwiązaniem jest określenie w art. 20 ust. 3 ustawy na czym ta zgodność ma polegać.
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym zakłada przede wszystkim przyspieszenie i uproszczenie procedur. W ramach tych zmian wprowadzono tzw. uproszczoną procedurę uchwalania miejscowego planu, której głównym celem jest skrócenie czasu potrzebnego na przyjęcie decyzji oraz zmniejszenie formalizmów.
Zastosowanie trybu uproszczonego jest uzależnione od uzyskania zgody wojewody. Choć może to rodzić pytania o udział przedstawiciela rządu w sprawach planistycznych gminy, taki mechanizm jest konieczny, aby zapobiec sytuacji, w której miejscowy plan zostanie później odrzucony na etapie nadzoru administracyjnego. W praktyce wstępne zatwierdzenie procedury przez wojewodę gwarantuje, że przyjęta uchwała nie zostanie unieważniona z powodu błędnej procedury.
Decyzja wojewody nie ma charakteru uznaniowego – ocenia jedynie, czy przedmiot zmian uprawnia do zastosowania uproszczonego trybu. Każda uchwała rady gminy, w tym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podlega kontroli wojewody. Jeśli wojewoda nie wyda stanowiska w ciągu 14 dni od złożenia wniosku, uważa się, że wyraził zgodę.
Zgodnie z art. 27b ustawy o planowaniu przestrzennym, uproszczony tryb można wykorzystać w dwóch przypadkach:
Warto zwrócić uwagę, że zapis „wyłącznie” sugeruje, iż zmiana miejscowego planu powinna dotyczyć tylko jednego z wymienionych punktów. W praktyce jednak interpretacja tych zapisów może ulec zmianie wraz z rozwojem procedur administracyjnych.
Nie można zastosować uproszczonej procedury, jeśli miejscowy plan lub jego zmiana, dotyczące m.in. spraw wymienionych w art. 27b (ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2 lit. d–l), obejmują:
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzona szereg modyfikacji dotyczących ustalania warunków zabudowy, które mają wpływ zarówno na inwestorów, jak i organy administracyjne.
Zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy, aby określić wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza tzw. obszar analizy. Dokonuje się tego na podstawie kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Obszar analizy obejmuje teren w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu działki – jednak nie krótszy niż 50 metrów i nie przekraczający 200 metrów. Przy czym przez „front działki” rozumie się część granicy, która styka się z drogą publiczną, drogą wewnętrzną lub granicą działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd.
Nowelizacja wprowadza przepisy przejściowe, które regulują kwestie dotyczące ustalania warunków zabudowy w zależności od momentu wszczęcia postępowania:
Postępowania dotyczące lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy, które rozpoczęto przed tym terminem, będą prowadzone zgodnie z dotychczasowym brzmieniem przepisów, w tym art. 61 ust. 5a.
Wnioski złożone w tym okresie (co do zasady do 31 grudnia 2025 r.) nadal będą rozpatrywane na podstawie przepisów obowiązujących dotychczas, co oznacza, że ograniczenie analizy obszaru do 200 metrów nie będzie miało zastosowania.
Dopiero po upływie obowiązywania studium uwarunkowań (co do zasady po 31 grudnia 2025 r.) nowe przepisy, w tym limit 200 m dla obszaru analizy, będą obowiązywać.
Należy pamiętać, że błędnie ustalony obszar analizy może skutkować uchyleniem decyzji o warunkach zabudowy na etapie postępowania odwoławczego.
Dla inwestorów:
Inwestorzy powinni mieć świadomość, że termin złożenia wniosku o warunki zabudowy determinuje, które przepisy będą miały zastosowanie. Wnioski złożone przed 24 września 2023 r. oraz do końca okresu obowiązywania studium uwarunkowań będą rozpatrywane według starych reguł, co może wpłynąć na zakres analizy terenu. Dopiero od momentu wygaśnięcia studium nowe ograniczenia staną się wiążące.
Dla organów administracyjnych
Organy odpowiedzialne za ustalanie warunków zabudowy muszą przestrzegać przepisów przejściowych i dokładnie określić obszar analizy na podstawie wymogów nowelizacji. Ważne jest, aby postępowania wszczęte przed określonym terminem nie były zawieszane z powodu przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego gminy. Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy może być zawieszone maksymalnie na 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku, a decyzja musi zostać podjęta, jeśli w tym czasie nie nastąpi uchwalenie uchwały o sporządzeniu planu miejscowego lub jego zmiany.
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. wprowadza istotne zmiany w zakresie ustalania warunków zabudowy, w szczególności poprzez określenie nowego obszaru analizy i wprowadzenie przepisów przejściowych. Dla inwestorów kluczowe jest, aby termin złożenia wniosku był zgodny z obowiązującymi regulacjami, natomiast organy administracyjne muszą dbać o prawidłowe ustalenie obszaru analizy, aby uniknąć późniejszych zastrzeżeń i uchybień proceduralnych. Przy odpowiednim stosowaniu nowych przepisów możliwe będzie bardziej precyzyjne i efektywne planowanie przestrzenne, co korzystnie wpłynie na rozwój inwestycji oraz zarządzanie przestrzenią publiczną.
Skontaktuj się z nami już dziś, aby dowiedzieć się, jak nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym może wpłynąć na Twoje inwestycje i jakie korzyści przyniesie współpraca z doświadczonymi ekspertami w dziedzinie nieruchomości.
