Budowa garażu nie musi wiązać się ze skomplikowanymi formalnościami. Obecne przepisy dają sporo możliwości, by zrealizować taką inwestycję bez pozwolenia na budowę, a czasem nawet bez zgłoszenia. Wszystko zależy od tego, jaki typ garażu planujemy i gdzie chcemy go postawić. Podczas planowania takiej inwestycji mogą pojawić się pytania i wątpliwości, czy można postawić garaż blaszany bez pozwolenia, dlatego warto przyjrzeć się dostępnym sposobom realizacji jego budowy.
Jedną z możliwości realizacji miejsca przeznaczonego dla posiadanego pojazdu jest budowa wiaty garażowej. Może być to rozwiązanie dla działek z domem jednorodzinnym lub tych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Przepisy są tu wyjątkowo przyjazne - zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, można zrealizować wiatę o powierzchni nawet do 50m2 bez jakiegokolwiek zgłoszenia czy pozwolenia. Garaż 50m2 bez pozwolenia jest możliwy właśnie w formie wiaty - to największa dozwolona powierzchnia bez formalności. Jedyny warunek to zachowanie limitu - nie więcej niż dwie wiaty na każde 1000m2 działki.
Warto podkreślić, że wiata musi posiadać określone cechy, to znaczy posiadać fundamenty, słupy i dach, natomiast nie może posiadać wszystkich ścian, aby chociaż z jednej strony pozostać otwarta. Istnieje możliwość, aby wiata przylegała jedną stroną do istniejącej ściany budynku, ale równocześnie musi posiadać samodzielną konstrukcję. Wiaty nie można później zabudować i całkowicie wydzielić jej z przestrzeni, ponieważ wtedy zmieni się charakter wiaty i będzie ona kwalifikowana nie jako wiata, a budynek. Takie rozwiązanie świetnie sprawdza się jako osłona dla samochodu, a jednocześnie może być estetycznym elementem posesji.
Częstym problemem jest wybór lokalizacji wiaty garażowej. Mimo braku koniecznych formalności przed budową, należy spełniać wymagania stawiane przez warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wiata nie jest budynkiem, dlatego jedynym przepisem, który powinien zostać spełnionym jest odległość miejsca postojowego od granic działki. Dla zabudowy jednorodzinnej są to 3m od granicy działki budowlanej.
Nie zawsze wiata garażowa spełnia wszystkie oczekiwania i wyjściem z takiej sytuacji jest budowa tradycyjnego garażu - murowanego lub blaszanego. W tym przypadku najczęściej wystarczy zgłoszenie jego budowy.
Garaż murowany bez pozwolenia jest jak najbardziej możliwy - Prawo budowlane (art. 29 ust. 1 pkt 14) pozwala na budowę garażu wolnostojącego o powierzchni do 35m2 właśnie w tej uproszczonej procedurze. Dotyczy to zarówno prostych garaży blaszanych, jak i solidnych konstrukcji murowanych - przepisy nie rozróżniają materiału budowlanego.
Ważne jest tu słowo "wolnostojący" - garaż nie może być połączony z domem ani innym budynkiem. W tym przypadku również obowiązuje limit - na każde 500m2 działki można postawić maksymalnie dwa takie obiekty. Sama procedura zgłoszenia jest prosta i szybka. Po złożeniu wniosku wraz z odpowiednimi załącznikami do starostwa lub urzędu miasta należy odczekać 21 dni na brak sprzeciwu. Po tym czasie można rozpoczynać budowę.
Warto wspomnieć w tym przypadku o lokalizacji projektowanego garażu. Należy pamiętać, aby obszar oddziaływania takiej inwestycji mieścił się w granicach działki, to znaczy garaż nie może być zbliżony do granic działki na mniej niż 3 m (ścianą bez okien) lub 4 m (ścianą z oknem lub drzwiami). Ponadto istnieją przepisy zawarte w warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczące garaży, które to przepisy również powinny być spełnione.
Są sytuacje, gdy uproszczone procedury nie wystarczą. Garaż bez pozwolenia powyżej 35 m2 nie jest możliwy - takie konstrukcje ze względu na swoją złożoność wymagają pełnej dokumentacji projektowej.
Ostatnio można zauważyć ciekawą tendencję - wiele osób pyta o możliwość budowy garażu o powierzchni dokładnie 70m2. Skąd ta konkretna liczba? To echo głośnych zmian w prawie budowlanym dotyczących domów jednorodzinnych. Od 2021 roku można bowiem stawiać domy o powierzchni zabudowy do 70m2 w uproszczonej procedurze. Niestety, przepis ten wywołał sporo zamieszania i nieporozumień.
Trzeba jasno powiedzieć - tego przywileju nie można przenieść na garaże. Przepisy wyraźnie rozróżniają budynki mieszkalne od obiektów gospodarczych, jakimi są garaże. W przypadku tych drugich nadal obowiązuje standardowy limit 35m2 dla zgłoszenia. Jeśli planowany jest garaż większy niż 35m2 (a więc także ten wymarzony 70-metrowy), należy przygotować się na pełną procedurę uzyskania pozwolenia na budowę. Warto o tym pamiętać, planując budowę, by uniknąć rozczarowania lub - co gorsza - problemów prawnych.
W celu uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest przygotowanie projektu zagospodarowania terenu sporządzonego na mapie do celów projektowych, projektu architektoniczno- budowlanego oraz projektu technicznego sporządzonego przez osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności.
Warto też pamiętać o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - nawet jeśli prawo budowlane pozwala na budowę bez pozwolenia, lokalny plan może nakładać dodatkowe ograniczenia. Szczególnie często dotyczy to garaży z poddaszem, których wysokość może przekraczać dozwolone w planie parametry.
Częstą sytuacją, którą można spotkać są blaszane garaże, które nie są w sposób trwały powiązane z gruntem (nie posiadają fundamentów, a posiadają jedynie kotwy zamocowane do wylewki betonowej lub do nawierzchni z kostki prefabrykowanej). Inwestorzy błędnie zakładają, że takie obiekty mogą zrealizować bez formalności, a tak naprawdę są to obiekty tymczasowe, które wymagają zgłoszenia budowy, a w przypadku, gdyby garaż miał być zlokalizowany w tym samym miejscu dłużej niż 180 dni, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.
Istotnym aspektem są w tym przypadku zapisy planu miejscowego, ponieważ w niektórych terenach istnieje zakaz obiektów tymczasowych (z wyjątkiem na przykład zaplecza budowy).
Niektóre tereny są objęte ochroną konserwatorską, czy to w ramach zapisów planów miejscowych, czy jako tereny wpisane do rejestru zabytków. W tych obszarach istnieją pewne ograniczenia w realizacji inwestycji również tych polegających na budowie garaży. W przypadku garaży wymagających uzyskania pozwolenia na budowę, konieczne jest wyprzedzająco uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego, a dla garaży lub wiat nie wymagających pozwolenia na budowę ani zgłoszenia lub tych wymagających jedynie zgłoszenia konieczne jest wyprzedzająco uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego i następnie zgłoszenie budowy do właściwego urzędu.
Zanim rozpoczniemy jakąkolwiek budowę, nawet tę niewymagającą formalności, warto sprawdzić kilka dość istotnych kwestii:
W przypadku zgłoszenia budowy należy przedstawić odpowiednie szkice i rysunki, natomiast nawet w przypadku braku koniecznych formalności. Dobrze jest zachować podstawową dokumentację - szkice, zdjęcia, rachunki za materiały. W przypadku kontroli można wtedy udowodnić, że garaż, czy wiata
Wybierając rodzaj garażu, warto wziąć pod uwagę nie tylko formalności, ale też koszty i czas realizacji. Wiata garażowa lub najprostszy garaż blaszany bez pozwolenia (wymagający zgłoszenia) to wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy złotych i możliwość montażu nawet w jeden dzień. Z kolei garaż murowany bez pozwolenia (wymagający jedynie zgłoszenia) lub większy garaż wymagający pozwolenia na budowę to inwestycja znacznie droższa, wymagająca też więcej czasu - od fundamentów po wykończenie może minąć nawet kilka tygodni. Jednak to rozwiązanie znacznie trwalsze i bardziej wartościowe.
A jakie są konsekwencje budowy garażu bez wymaganych formalności? Nawet jeśli planowany jest niewielki obiekt, zignorowanie przepisów może słono kosztować. Legalizacja samowoli budowlanej to wysokie opłaty legalizacyjne, a dodatkowo konieczność przygotowania dokumentacji powykonawczej i spełnienia wszystkich wymogów technicznych. Dlatego zawsze lepiej dokładnie sprawdzić wymagania przed rozpoczęciem budowy - koszt ewentualnego zgłoszenia jest niewspółmiernie niższy od kosztów legalizacji. Ponadto czasami taka legalizacja nie jest możliwa i nadzór budowlany może wymagać rozbiórki takiego garażu będącego samowolą budowlaną.
Budowa garażu bez pozwolenia jest więc jak najbardziej możliwa, a obowiązujące przepisy dają sporo swobody w wyborze rozwiązań. Należy dokładnie przemyśleć jakie są potrzeby i dopasować do nich odpowiedni typ konstrukcji. Każda sytuacja jest inna, a niektóre działki wymagają niestandardowego podejścia do tematu, dlatego w każdym przypadku, w razie jakichkolwiek wątpliwości najlepszym wyjściem z sytuacji jest kontakt ze specjalistami. Oferujemy takie wsparcie i zawsze znajdziemy opcję, która pozwoli zminimalizować formalności przy zachowaniu zgodności z prawem.
