Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce jest istotnie ograniczony. Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą gruntów rolnych powyżej 1 ha może być wyłącznie osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze. Od tej zasady istnieje jednak całkiem sporo wyjątków. Prezentujemy, jakie nieruchomości rolne można nabyć nie będąc rolnikiem.
Zgodnie z definicją ustawową przez grunty rolne rozumie się wszystkie obszary ziemi przeznaczone do uprawy roślin, hodowli zwierząt czy produkcji surowców rolnych. Ich sprzedaż obwarowana jest wieloma restrykcjami, dlatego przed dokonaniem zakupu warto skonsultować się z doradcą prawnym, który wyjaśni, w jakich sytuacjach może dojść do transakcji.
Co do zasady nabywcą działki rolnej powyżej 1 ha może być wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawodawca przewidział jednak możliwość zakupu przez nie-rolników, którzy uzyskają zgodę Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Taka zgoda może być wydana na wniosek osoby sprzedającej lub nabywającej ziemię. Wzór takiego wniosku znajdziesz na stronie rządowej: https://www.gov.pl/web/kowr/przykladowe-wnioski-o-wyrazenie-zgody-na-nabycie.
Za rolnika indywidualnego uznaje się osobę, która jest właścicielem nieruchomości rolnych o łączonej powierzchni nieprzekraczającej 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze i mieszkająca co najmniej 5 lat w gminie, w której znajduje się jedna z nieruchomości rolnych. Ciekawą kwestią w kontekście wymogów stawianych rolnikowi indywidualnemu są kwalifikacje rolnicze. Wbrew pozorom nie dotyczą wyłącznie wykształcenia branżowego czy posiadania tytułu kwalifikacyjnego lub zawodowego.
Warunkiem uznania za rolnika indywidualnego może być, np. 5-letni staż pracy w rolnictwie (wówczas wykształcenie kierunkowe nie jest wymagane). W trakcie tego okresu dana osoba musi jednak podlegać ubezpieczeniu społecznemu rolników (lub prowadzić działalność rolniczą), być zatrudnioną w gospodarstwie czy wykonywać prace związane z prowadzeniem działalności rolnej.
Jeżeli potencjalny nabywca nie spełnia żadnego z powyższych wymagań, nie oznacza to, że musi zrezygnować z zakupu ziemi. Istnieje kilka sposobów na zakup ziemi rolnej przez nie-rolnika, w tym:
Istnieje także szereg innych sytuacji, w których obrót ziemią rolną jest możliwy pomiędzy osobami niemającymi z rolnictwem wiele wspólnego. Każdy przypadek jest jednak inny i wymaga indywidualnej analizy.
Osoba, która chce nabyć działkę rolną nie będąc rolnikiem, może kupić grunt o powierzchni do 3000 metrów kwadratowych. Do takich działek nie stosuje się przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce każda osoba, która chciałaby nabyć ziemię rolną o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha może to zrobić bez żadnych dodatkowych formalności.
Nieco większe działki, w których powierzchnia dochodzi do 10000 metrów kwadratowych (1 ha), wciąż mogą być nabyte przez nie-rolnika. Niestety, w przypadku takich gruntów stosuje się przepisy ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim niepewność co do sfinalizowania transakcji. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma bowiem prawo pierwokupu działek rolnych i w ciągu miesiąca od dnia sporządzenia warunkowej umowy sprzedaży może zadeklarować chęć zakupu działki. Innym uprawnieniem tego organu jest wystąpienie do sądu o zweryfikowanie ceny transakcyjnej.
Okazuje się, że taki zakup jest możliwy, o ile transakcja odbywa się między członkami bliskiej rodziny. Takie zbycie nie podlega ograniczeniom ustawowym. A co jeśli nabywca chce zakupić ziemię od osoby niespokrewnionej? W takim wypadku musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR wydaną na drodze administracyjnej. Z takim wnioskiem może wystąpić zarówno zbywca nieruchomości rolnej, jak i osoba fizyczna, która chce utworzyć gospodarstwo rodzinne lub powiększyć gospodarstwo rolne. Istotnym ograniczaniem jest konieczność wykazania, że nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu. Jak udowodnić, że nie było chętnych na zakup ziemi? Najbardziej wiarygodnym sposobem jest zamieszczenie ogłoszenia na portalu rządowym erolnik.gov.pl na okres co najmniej jednego miesiąca.
Nabywca gruntów rolnych nie ma możliwości ich odsprzedaży ani oddania w posiadanie w ciągu 5 lat od sfinalizowania transakcji. Jeżeli istnieje konieczność wcześniejszego zbycia, właściciel nieruchomości musi złożyć wniosek do KOWR i odpowiednio go uzasadnić. Takim uzasadnieniem może być ważny interes nabywcy, interes publiczny lub pogorszenie stanu zdrowia czy finansów. Należy jednak zaznaczyć, że wyrażenie zgody przez organ ma charakter dobrowolny i nie jest wydawane wtedy, gdy celem właściciela jest uzyskanie zysku ze sprzedaży gruntu.
Aby zwiększyć szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku, warto skonsultować się ze specjalistami z branży nieruchomości. Nasza firma świadczy profesjonalne usługi doradcze w sprawach związanych z obrotem nieruchomościami. Pomożemy zrealizować wszelkie formalności związane z zakupem ziemi, a także wskażemy możliwe rozwiązania prawne w przypadku chęci nabycia gruntu rolnego. Serdecznie zapraszamy do kontaktu!
