Inwestowanie w nieruchomości to skomplikowały proces, podczas którego trzeba brać pod uwagę wiele czynników. Przeważnie obraca się setkami tysięcy, a niekiedy milionami złotych. Nic więc dziwnego, że kupujący za wszelką cenę chcą sprawdzić, czy działka, mieszkanie lub cały budynek jest wolny od wad, nie ma ukrytych niedoskonałości czy innych problemów natury użytkowej. Na wiele pytań odpowiedzieć może przeprowadzony audyt nieruchomości. Czym jest, dlaczego warto się na niego zdecydować oraz jakie mogą być konsekwencje zaniechania takiego audytu? To rozwiązanie, które przydaje się nie tylko przy zakupie.
Standardową procedurą podczas inwestowania w nieruchomości jest ocena jej mocnych i słabych stron. Wszystko to może mieć znaczenie dla komfortu i wygody lub potencjalnego zysku. Nie można ponadto zapominać, że inwestycja w nieruchomości to także przedsięwzięcie prawne, geodezyjne czy architektoniczne. Inwestor dokonuje zaangażowania środków finansowych w nabycie prawa do nieruchomości lub w jej zainwestowanie, często również komercyjne. Warto więc, by przedmiot tej inwestycji, czyli nieruchomość, została gruntownie sprawdzona. Właśnie tym jest audyt nieruchomości – szczegółowym zbadaniem konkretnej nieruchomości.
Kto przeprowadza audyt nieruchomości? W firmie SAWICCY NIERUCHOMOŚCI zadanie to realizują różni specjaliści z branży nieruchomości, prawnicy, geodeci, architekci, urbaniści czy geolodzy. Celem tych weryfikacji jest zmniejszenie ryzyka nietrafionej inwestycji, a z drugiej strony oszacowanie potencjału nieruchomości.
Podczas audytu nieruchomości nacisk kładzie się m.in. na weryfikację obciążeń, sprawdzenie dokumentów planistycznych, geodezyjnych, budowlanych a także ocenę wszelkiej dokumentacji związanej z nieruchomością. Oznacza to, że audyt jest zalecaną formą weryfikacji nieruchomości nie tylko w przypadku chęci jej zakupu, lecz również jakiejkolwiek innej formy inwestycji.
Dla oceny tego, jak wielkie znaczenie ma dla inwestora audyt nieruchomości, koniecznie trzeba przeanalizować wszystkie jego najważniejsze zalety. Uwidocznienie plusów skorzystania z takiej usługi, niejednokrotnie zmienia całkowicie myślenie nieprzekonanego inwestora.
Nadrzędną zaletą audytu nieruchomości jest zapewnienie inwestycji bezpieczeństwa i zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia. Weryfikacja m.in. dokumentów, które są związane z nieruchomością, pozwala ocenić wiele aspektów wpływających na jej wartość i możliwości inwestycyjne. Audyt nieruchomości wykonywany przez firmę SAWICCY NIERUCHOMOŚCI to analiza m.in. stanu prawnego, wątków geodezyjnych, dokumentów planistycznych i architektonicznych, warunków geologicznych oraz okoliczności faktycznych nieruchomości.
Audyt nieruchomości to także zabezpieczenie przed mankamentami, które nie zawsze wynikają wprost z ogólnodostępnych dokumentów, danych czy rejestrów, jak chociażby nieuregulowane sprawy spadkowe czy obciążenia służebnościami lub dzierżawą. Wszystkie te sprawy mogą nie tylko utrudnić korzystanie z danej nieruchomości, ale również znacznie lub całkowicie ograniczać realizację jakiegokolwiek zamierzenia.
Inwestowanie w nieruchomości to jedno z najstabilniejszych i najpewniejszych sposobów na pomnażanie kapitału. Dobrze przeprowadzona transakcja może przynieść znaczne zyski, zarówno w krótkim, jak i długim terminie. Ważny jest jednak nie tylko właściwy wybór lokalizacji, ale także dokładne zbadanie nieruchomości.
Rzetelnie przeprowadzony audyt pozwala na wczesne zidentyfikowanie wszelkich wad technicznych i formalnych, które mogłyby obniżyć wartość nieruchomości, zwiększyć koszty utrzymania lub utrudnić a nawet uniemożliwić inwestycje. Obejmuje szeroki zakres działań, takich jak analiza stanu prawnego, dokumentacji planistycznej, geodezyjnej, architektonicznej, a także otoczenia nieruchomości. Wszystkie te elementy mogą mieć wpływ na rentowność, wartość, a także zyski z inwestycji. Na przykład niejasności w dokumentacji prawnej mogą skomplikować proces sprzedaży nieruchomości lub obniżyć jej wartość.
Wykrycie takich mankamentów na etapie audytu pozwala nie tylko na negocjację ceny zakupu, ale także na lepsze zaplanowanie inwestycji pod kątem zabudowy, remontów czy modernizacji.
Jedną z zalet audytu jest sprawdzenie, jaki jest status nieruchomości pod kątem obowiązujących dokumentów planistycznych i istniejącego zagospodarowania przestrzennego. Urbanista weryfikuje czy dla danego terenu uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie, to ocenia możliwości uzyskania dla niego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzetelnie przeprowadzony audyt nie tylko da pewność, czy inwestycja jest zgodna z planem, ale również pozwoli ocenić w jakich okolicznościach faktycznych będzie ona mogła zostać całościowo zrealizowana, tj. jakie dodatkowe dokumenty mogą być potrzebne do jej przeprowadzenia.
Poważnym zagrożeniem jest inwestowanie w nieruchomości znajdujące się na terenach poprzemysłowych lub zdegradowanych — takie miejsca często poddawane są późniejszej rewitalizacji, a to oznacza, że gmina będzie miała prawo pierwokupu nieruchomości stojącej na takim terenie. Audyt pozwoli wykluczyć takie niebezpieczeństwo, jak również to, że nieruchomość znajdować się będzie na działce rolnej lub leśnej, której grunty podlegają szczególnej ochronie, co wiązać się będzie z dodatkowymi ograniczeniami w zmianie jej przeznaczenia i wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej. Zainwestowanie takich gruntów bywa kłopotliwe z uwagi na czas i koszty. Szczegółowa analiza nieruchomości pozwala uwypuklić te okoliczności i wskazać na ryzyka z tym związane.
W powszechnym przekonaniu istnieje domniemanie, że budynek posadowiony na gruncie został wybudowany zgodnie z prawem i z zachowaniem procedur budowlanych. Jak się jednak okazuje, często spotykamy się tzw. samowolami budowlanymi, czyli budynkami, których budowa i oddanie do użytku odbyły się poza przepisami prawa, np. nie uzyskano wymaganych dokumentów lub nie dokonano potrzebnych zgłoszeń. Co do zasady, negatywne konsekwencje takiego stanu rzeczy będą obciążać podmiot, który nabędzie daną nieruchomość. W takim wypadku konieczne może być rozliczenie wszystkich zaległych opłat i zalegalizowanie samowoli, a – jeśli będzie to niemożliwe – pokrycie z własnej kieszeni kosztów jej rozbiórki. Dobrze przeprowadzony audyt nieruchomości ryzyko takiego scenariusza właściwie wyklucza.
Na audyt nieruchomości należy patrzeć także z praktycznego i biznesowego punktu widzenia. Przeprowadzenie wszystkich czynności sprawdzających i wykrycie nawet dość błahych i w gruncie rzeczy nieistotnych problemów może mieć wielkie znaczenie podczas negocjacji zakupu. Mając wiedzę na temat nieznanych lub ukrywanych do tej pory mankamentów można negocjować cenę nieruchomości i wpłynąć na kształt zawieranej umowy.
Na koniec podkreślić trzeba, że główną zaletą audytu nieruchomości jest po prostu możliwość oszczędzenia ogromnych pieniędzy, a także bezcennego czasu. Zamiast marnować środki finansowe i czas na problematyczną nieruchomość, która obarczona będzie różnorakimi wadami, uchybieniami lub brakami, lepiej uniknąć jej nabycia lub zainwestowania i skierować swoją uwagę na taką, która będzie wolna od wyżej wymienionych problemów. Audyt nieruchomości sprawia, że jest to możliwe.
Zalety przeprowadzenia audytu nieruchomości są niezaprzeczalne i w kolosalny sposób wpływają na bezpieczeństwo danej inwestycji, a także jej późniejszego użytkowania i czerpania korzyści. Co jednak może stać się w sytuacji, gdy zaniecha się audytu? Jakie mogą być konsekwencje niefortunnej inwestycji w niezweryfikowaną nieruchomość?
Wszelkie mankamenty ujawnione bez sprawdzenia nieruchomości mogą wiązać się z poważnymi konsekwencjami. Przede wszystkim wspomnieć trzeba o wadach prawnych lub fizycznych nieruchomości, które mogą wykluczać ją z użytkowania, a w skrajnych przypadkach nawet oznaczać całkowitą niemożliwość realizacji pierwotnych zamierzeń.
Straty finansowe mogą być w takiej sytuacji dość znaczne. Mniejsze, ale nadal bardzo uciążliwe problemy wiązać się będą z koniecznością uzupełnienia dokumentacji dla nieruchomości, by można było korzystać z niej zgodnie z prawem. Bez względu na scenariusz, przeprowadzenie audytu nieruchomości jest w takich okolicznościach niejednokrotnie tańsze, szybsze i wygodniejsze. Jest więc rozwiązaniem, które ostatecznie przynosi inwestorowi wiele korzyści.
W ramach naszego audytu nieruchomości przeprowadzamy szczegółową analizę w wielu kluczowych obszarach. Obejmuje on między innymi badanie zaświadczeń oraz innych dokumentów uzyskiwanych z organów i instytucji takich jak Urząd Gminy lub Miasta, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Starostwo Powiatowe, Wojewoda czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Dokładnie weryfikujemy stan uzbrojenia terenu i zlokalizowanie urządzeń przesyłowych, w tym uzyskujemy pisma od gestorów sieci oraz odpowiednie zaświadczenia od organów administracji publicznej. Przeprowadzamy także analizy urbanistyczne, oceniamy stan ewidencji gruntów i budynków oraz zgodność z obowiązującymi dokumentami planistycznymi, w tym miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Sprawdzamy kwestie ochrony konserwatorskiej oraz ochrony środowiska wodnego, jak również analizujemy charakterystykę gleby i zanieczyszczenia gruntu.
Uwzględniamy dostęp do infrastruktury drogowej, potencjalne plany inwestycyjne na nieruchomościach sąsiednich oraz analizujemy obszary prawnie chronione i gospodarkę drzewostanem.
W audycie zawieramy także oceny dotyczące ochrony przyrody oraz aspektów geologicznych, takich jak występowanie złóż i terenów osuwiskowych. Nasze działania mają na celu kompleksową ocenę stanu nieruchomości, co pozwala na precyzyjne zidentyfikowanie ewentualnego ryzyka i ograniczeń związanych z inwestycją.
