Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to narzędzie strategiczne, które pozwala na skuteczne planowanie i realizację projektów inwestycyjnych. W kontekście nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla deweloperów, inwestorów i samorządów, umożliwiając efektywne wykorzystanie terenów oraz dostosowanie infrastruktury do rosnących potrzeb mieszkańców.

Definicja Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI)

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to specyficzny rodzaj planu miejscowego, który jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora. Jego opracowanie poprzedzają negocjacje oraz zawarcie umowy urbanistycznej, określającej warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania obu stron.

Krajowe i unijne regulacje oraz podstawy prawne

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to narzędzie, które wprowadza istotne zmiany w planowaniu przestrzennym i inwestycyjnym. Jego funkcjonowanie opiera się na regulacjach prawnych zarówno na poziomie krajowym, jak i unijnym.

Krajowe ramy prawne

Podstawą prawną dla ZPI są zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które dostosowują system planistyczny do nowych realiów inwestycyjnych. Do kluczowych regulacji należą:

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określa zasady uchwalania ZPI oraz ich wpływ na istniejące plany miejscowe, jej nowelizacja z 2023 roku wprowadza mechanizmy umożliwiające stosowanie ZPI jako alternatywy dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz narzędzia umożliwiającego zmianę planu miejscowego w zakresie odnoszącym się do inwestycji. W wyniku nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym dodano art. 37ed o umowie urbanistycznej, reguluje on obowiązkowe negocjacje między inwestorem, a gminą określając warunki realizacji inwestycji.

Powiązania z polityką spójności i funduszami UE

Zintegrowany Plan Inwestycyjny wpisuje się w politykę spójności Unii Europejskiej, która wspiera zrównoważony rozwój miast i regionów. Dzięki temu inwestycje realizowane w ramach Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego mogą korzystać ze środków unijnych, np. z funduszy na rozwój infrastruktury i rewitalizację obszarów miejskich.

Programy unijne promujące zintegrowane podejście do urbanistyki wspierają wdrażanie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego jako modelowego rozwiązania.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny umożliwia lepszą koordynację projektów współfinansowanych z funduszy strukturalnych i Funduszu Odbudowy.

Informacje ogólne dotyczące ZPI

Status prawny – Zintegrowany Plan Inwestycyjny stanowi akt prawa miejscowego i jest szczególną formą planu miejscowego.

Zakres – obejmuje zarówno teren inwestycji głównej, jak i inwestycji uzupełniającej (może być to mały teren obejmujący jedną lub kilka działek geodezyjnych).

Wpływ na istniejące plany – po wejściu w życie zastępuje obowiązujące plany miejscowe lub ich części odnoszące się do obszaru objętego Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym.

Możliwość uchwalenia – może zostać przyjęty zarówno dla terenów bez obowiązującego planu miejscowego, jak i dla obszarów, na których istniejący plan miejscowy, o ile nie pozwala on na realizację planowanej inwestycji.

Wymogi formalne – jako plan miejscowy, Zintegrowany Plan Inwestycyjny musi spełniać wszystkie wymagania określone w przepisach dotyczących planowania przestrzennego.

Zgodność z polityką gminy – jego opracowanie powinno uwzględniać politykę przestrzenną gminy, określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii ponadlokalnej.

Zależność od planu ogólnego – Zintegrowany Plan Inwestycyjny musi być zgodny z planem ogólnym, a do momentu jego przyjęcia – ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy.

Konsekwencje uchylenia lub zmiany – jeśli Zintegrowany Plan Inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub unieważniony w ciągu 5 lat od wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mają prawo do jej rozwiązania w terminie 6 miesięcy od momentu unieważnienia lub uchylenia planu.

Pytania i informacje zawarte na stronie Ministerstwa

Kto może sporządzić projekt ZPI?

Zintegrowany Plan Inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego (art. 37ea ust. 3 upzp). Zgodnie z art. 37n ust. 1 upzp w zakresie nieuregulowanym, do ZPI stosuje się przepisy dotyczące planu miejscowego. Wobec czego osoba sporządzająca projekt ZPI, w tym wprowadzająca zmiany do tego projektu, powinna spełniać te same warunki co osoba sporządzająca projekt planu miejscowego (art. 5 upzp). Sporządzenie projektu ZPI należy do inwestora czyli strony zainteresowanej inwestycją na danym terenie. Inwestor składa wniosek o przystąpieniu do sporządzania ZPI do wójta burmistrza lub prezydenta miasta. Następnie rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia ZPI.

Kto sporządza projekt umowy urbanistycznej? Czy MRiT przygotuje wzór umowy urbanistycznej dla ZPI?

Projekt umowy urbanistycznej powinien odzwierciedlać wynik negocjacji pomiędzy stronami umowy. Obowiązek sporządzenia projektu umowy urbanistycznej leży po stronie właściwego miejscowo wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. MRiT obecnie nie planuje publikacji wzoru takiej umowy.

Czy inwestorem w procedurze sporządzenia ZPI może być osoba fizyczna?

W przypadku procedury ZPI (Zintegrowany Plan Inwestycyjny) inwestorem może być również osoba fizyczna planująca realizację inwestycji. Ustawa nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń.

Link do wszystkich pytań i odpowiedzi: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/reforma-planowania-przestrzennego-2

Rola samorządów i administracji centralnej oraz procedura sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego

Wprowadzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego wymaga ścisłej współpracy różnych szczebli administracji:

• Samorządy gminne – odpowiadają za negocjacje z inwestorami, uchwalanie ZPI i jego wdrażanie.
• Administracja centralna – Ministerstwo Rozwoju i Technologii nadzoruje regulacje oraz wyznacza kierunki polityki przestrzennej.
• Organizacje planistyczne i urbanistyczne – wspierają gminy w opracowywaniu ZPI oraz doradzają w zakresie planowania przestrzennego.

Procedura sporządzenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI)

1. Decyzja rady gminy – Rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia ZPI.
2. Negocjacje – Wójt, burmistrz lub prezydent miasta prowadzi negocjacje z inwestorem, a w określonych przypadkach również z właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję uzupełniającą.
3. Opracowanie projektu ZPI – W oparciu o wyniki negocjacji opracowywany jest projekt ZPI, w tym jego uzasadnienie, a jeśli jest to wymagane – prognoza oddziaływania na środowisko.
4. Udostępnienie projektu – Projekt ZPI wraz z niezbędnymi dokumentami (uzasadnienie, umowa urbanistyczna, prognoza oddziaływania na środowisko) jest publikowany w Rejestrze.
5. Proces konsultacyjny i opiniowanie
   • Wystąpienie o opinie i uzgodnienia wymagane przepisami prawa.
   • Uzyskanie zgód na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, jeśli jest to konieczne.
   • Ogłoszenie i przeprowadzenie konsultacji społecznych.
6. Uwzględnienie wyników opiniowania i konsultacji – Wprowadzenie zmian do projektu ZPI w oparciu o zebrane opinie, uzgodnienia i konsultacje społeczne.
7. Ponowne uzgodnienia – W razie konieczności ponowne uzgadnianie wprowadzonych zmian, zwłaszcza w przypadku inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
8. Podpisanie umowy urbanistycznej – Wójt, burmistrz lub prezydent miasta zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną.
9. Finalne udostępnienie dokumentów – Zintegrowany Plan Inwestycyjny wraz z załącznikami, jest ponownie publikowany w Rejestrze.
10. Przedstawienie projektu radzie gminy – Zintegrowany Plan Inwestycyjny jako załącznik jest przekazywany radzie gminy z umową urbanistyczną i raportem podsumowującym procedurę.

Dodatkowe zasady

• Rada gminy nie może wprowadzać poprawek do projektu ZPI – Może jedynie odrzucić projekt lub zwrócić go do ponownego opracowania wraz z propozycjami zmian do umowy urbanistycznej.
• Procedura uproszczona dla inwestycji OZE – W przypadku planów dotyczących odnawialnych źródeł energii (poza elektrowniami wiatrowymi) nie jest wymagana zgoda rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, a czas trwania konsultacji społecznych może być skrócony.
• Terminy – Opiniowanie i uzgodnienia powinny zostać dokonane w ciągu 14 dni od momentu złożenia wniosku, a konsultacje społeczne trwają co najmniej 21 dni.

Umowa urbanistyczna – kluczowe zasady

Umowa urbanistyczna to porozumienie zawierane między inwestorem, a gminą w związku z realizacją inwestycji na podstawie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI). Jest to kluczowy element nowego systemu planowania przestrzennego, który pozwala na dostosowanie warunków realizacji inwestycji do potrzeb społecznych i infrastrukturalnych danej gminy. Podpisanie umowy urbanistycznej jest konieczne w przypadku realizacji inwestycji w oparciu o Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Bez tej umowy nie można uchwalić ZPI, ponieważ stanowi ona nieodłączny załącznik do planu.

Zobowiązania inwestora wobec gminy

W ramach umowy urbanistycznej inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy. Może to obejmować w szczególności:

• Przekazanie na rzecz gminy nieruchomości stanowiących część inwestycji głównej.
• Pokrycie kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym ewentualnej ceny za nieruchomość wskazaną w przepisach.
• Udział w finansowaniu kosztów sporządzenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), w tym kosztów roszczeń wynikających z ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zobowiązania gminy wobec inwestora

Gmina może w umowie urbanistycznej zobowiązać się m.in. do:

• Realizacji inwestycji uzupełniającej, jeśli mieści się ona w zakresie jej zadań własnych.
• Częściowego lub całkowitego zwolnienia inwestora z opłat planistycznych.

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przeznaczonej na inwestycję uzupełniającą, w umowie urbanistycznej zobowiązuje się do jej zbycia gminie. W analogiczny sposób właściciel lub użytkownik wieczysty będący osobą trzecią może zobowiązać się do przekazania nieruchomości gminie.

Zasady i skutki umowy urbanistycznej

• Umowa musi określać warunki ewentualnego zbycia nieruchomości.
• Zintegrowany Plan Inwestycyjny stanowi załącznik do umowy.
• Skutki prawne umowy powstają w momencie wejścia w życie ZPI w wersji określonej w załączniku do umowy.
• Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
• Przepisy dotyczące zasad gospodarowania mieniem komunalnym nie mają zastosowania do tej umowy.

Zmiany i uchylenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego

W przypadku uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności ZPI w ciągu 5 lat od jego wejścia w życie, strony umowy mają 6 miesięcy na odstąpienie od niej.

Procedura zawierania umowy

• W negocjacjach przed zawarciem umowy uczestniczy osoba wyznaczona przez radę gminy lub jej przewodniczący.
• Umowa może być zawarta z kilkoma inwestorami, jeśli wspólnie złożyli wniosek o uchwalenie ZPI.
• Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może prowadzić jedno postępowanie dla kilku oddzielnych wniosków, co skutkuje zawarciem jednej umowy urbanistycznej oraz podjęciem jednej uchwały dotyczącej ZPI.

Wspieramy inwestorów w interpretacji nowych przepisów

Jeśli planujesz inwestycję i chcesz skutecznie wykorzystać możliwości, jakie daje Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), warto skorzystać z pomocy ekspertów. W Sawiccy Nieruchomości oferujemy kompleksowe doradztwo w zakresie planowania przestrzennego, analizy lokalizacji oraz obsługi formalno-prawnej inwestycji.

Dzięki naszemu doświadczeniu i indywidualnemu podejściu pomożemy Ci przejść przez cały proces – od koncepcji po realizację. Skontaktuj się z nami i sprawdź, jak możemy wesprzeć Twoje przedsięwzięcie! Razem zaplanujemy przyszłość Twojej inwestycji!

Druga część artykułu: Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) – cz. 2