27 listopada bieżącego roku prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej. Efektem szybko przeprowadzonego procesu legislacyjnego jest zmiana definicji budynku i budowli w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych co wiązać się będzie z modyfikacją opodatkowania nieruchomości, w szczególności komercyjnych. Co to w praktyce oznacza dla podatników i czy modyfikacja ustawy wiąże się z nowymi obciążeniami podatkowymi?
Nowe przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2025 roku. Pierwotnym celem nowelizacji było opracowanie definicji budynku i budowli, które nie odnosiłyby się do Prawa budowlanego i były dostosowane do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego. Założeniem ustawodawcy było ponadto nie doprowadzenie do zwiększenia obciążeń podatkowych, niemniej przepisy w obecnym kształcie rodzą wiele pytań i wątpliwości. Podczas prac nad ustawą pominięto wiele ważnych kwestii, takich jak definicja "instalacji przemysłowej" czy obiektu "wolnostojącego". Wszelkie nieścisłości sprzyjają zbyt szerokiej interpretacji, co w konsekwencji może prowadzić do zwiększenia obciążeń podatkowych właścicieli nieruchomości. Jeszcze przed rozpoczęciem obowiązywania nowych przepisów pojawiają się wątpliwości w zakresie kwalifikacji obiektów magazynowych, które po zmianie przepisów mogą zostać zaklasyfikowane jako budowle. Innym problemem jest sposób opodatkowania obiektów, które znajdują się wewnątrz budynku.
Pomimo że modyfikacje istniejących definicji są niewielkie, mogą mieć w istocie bardzo duże znaczenie dla przedsiębiorstw z zapleczem magazynowym. Nowa definicja opisuje budynek jako przestrzeń wydzieloną za pomocą przegród, posiadającą dach, fundamenty i trwale związaną z gruntem. Ta część nie uległa zmianom. Nowe przepisy precyzują jednak, że budynkiem nie jest obiekt przeznaczony wyłącznie do przechowywania materiałów sypkich, w kawałkach lub w postaci ciekłej bądź gazowej. Taki obiekt, nawet jeżeli jego konstrukcja spełnia wytyczne Prawa budowlanego w zakresie definicji budynku, będzie opodatkowany jako budowla. Intencją ustawodawcy było ścisłe oddzielenie definicji budynku od obiektów pełniących funkcje silosów czy zbiorników. Niestety, mimo pozornej czytelności tych zmian, powstają pewne problemy w zakresie terminologii. Pojęcie "obiektu, w którym można gromadzić materiały" jest na tyle szerokie, że może obejmować zarówno wspomniane silosy, jak i tradycyjne hale magazynowe. To bardzo niekorzystna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy obecnie płacą podatek od powierzchni użytkowej. Po zmianie przepisów musieliby uiszczać go od wartości magazynu.
W ustawie pojawiły się także inne niejednoznaczne terminy, takie jak " instalacja przemysłowa" czy "wolnostojący". Zgodnie z ustawą za instalację przemysłową uznaje się urządzenia techniczne, które są trwale związane z gruntem, i wykorzystywane na terenie zakładu przemysłowego. Niestety, w przepisach brakuje wyraźnego wskazania, które urządzenia mogą być zakwalifikowane jako instalacje i co oznacza termin "wolnostojące". W praktyce oznacza to, że organy podatkowe będą miały dużą swobodę w kwalifikacji danego zestawu jako instalacji. Z tym samym problemem zmierzą się przedsiębiorcy dysponujący urządzeniami budowlanymi, które obejmują przede wszystkim urządzenia techniczne, które są bezpośrednio związane z budynkiem.
Nowe przepisy ujmują trzy podstawowe kategorie takich obiektów, a dodatkowo urządzenia techniczne (w zakresie części budowlanych) oraz fundamenty pod maszynę i urządzenia techniczne. Zgodnie z ustawą pierwsza kategoria obejmuje obiekty, które nie są budynkami, w tym: podziemne przejścia, urządzenia wodne (np. zapory), tunele czy ogrodzenia. Druga kategoria to m.in. elektrownie wiatrowe, jądrowe, piece przemysłowe czy koleje. Takie obiekty zostaną zaliczone do budowli w zakresie ich części budowlanych. W trzeciej kategorii znajdują się urządzenia budowlane definiowane jako przyłącza oraz bezpośrednio związane z budynkiem lub inną budową. Termin "bezpośrednio związane" nie został precyzyjnie zdefiniowany w przepisach, co również może prowadzić do nieścisłości interpretacyjnych.
Zmiany w ustawie mają rozwiązać jeszcze jeden problem. Chodzi konkretnie o opodatkowanie garaży w budynkach mieszkalnych. Dotychczas gdy miejsca parkingowe lub hala garażowa miały odrębną księgę wieczystą, organ podatkowy nakładał wyższą stawkę podatku, co miało związek z klasyfikacją miejsc jako odrębnych obiektów. Jeżeli garaż stanowił część wspólną budynku przewidziano możliwość niższego opodatkowania. Intencją projektodawcy było zrównanie obciążeń podatkowych. Problem był tym bardziej istotny, że w przypadku miejsc z wyodrębnioną księgą wieczystą podatek był niemal 10-krotnie wyższy. Co za tym idzie właściciele takich miejsc, mogą płacić w następnym roku podatek w wysokości nie 200 zł, tylko 20 zł.
Trudności w zdefiniowaniu poszczególnych składników majątku powodują, że przedsiębiorcy będą zobowiązani do przeprowadzenia ewidencji i inwentaryzacji nieruchomości. Cały proces będzie wymagał udziału nie tylko księgowego, ale doradcy podatkowego, który ustali stan składników majątku, dokona weryfikacji przeszłych rozliczeń oraz przeprowadzi aktualizację procedur związanych z rozliczeniem. Kluczową kwestią jest także przygotowanie przez osoby prawne nowej deklaracji na podatek od nieruchomości, którą należy złożyć do 31 marca 2025 roku.
Aby uniknąć konsekwencji finansowych i niepotrzebnego stresu związanego z kontrolą podatkową, zalecamy wcześniejsze podjęcie działań i skonsultowanie się z naszymi doświadczonymi ekspertami. Pozwoli to mieć pewność, że wszystkie składniki majątku zostały prawidłowo zewidencjonowane, a deklaracja podatkowa przygotowana zgodnie z obowiązującymi przepisami.
