Przekształcenie działki rolnej w budowlaną może otworzyć zupełnie nowe możliwości – od wymarzonego domu po inwestycje, które mogą zwiększyć wartość nieruchomości.
Jednak proces ten wymaga przejścia przez kilka formalnych kroków i spełnienia określonych warunków. Dlatego warto wiedzieć, od czego zacząć, gdzie złożyć wnioski i jak przygotować niezbędne dokumenty.
Różnice między działką rolną a budowlaną są istotne. Działkę rolną określa się jako teren widniejący w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny. Oznacza to, że na tym obszarze można wznosić jedynie budynki związane z działalnością rolniczą, takie jak budynki gospodarcze czy w ramach zabudowy zagrodowej – budynki mieszkalne dla rolników prowadzących gospodarstwo rolne. Jeżeli jednak ktoś planuje budowę domu mieszkalnego niezwiązanego z prowadzeniem działalności rolniczej, konieczna jest zmiana przeznaczenia działki rolnej na budowlaną. Dopiero wtedy możliwe jest wzniesienie budynków mieszkalnych zgodnych z przeznaczeniem działki budowlanej.
Przekształcenie działki rolnej może wymagać dwóch etapów, jeśli grunt wymaga zmiany przeznaczenia. Są to:
Nie zawsze jednak konieczne są oba te kroki. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przewiduje już zabudowę mieszkaniową na gruncie oznaczonym jako rolny, wystarczy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
W sytuacji jednak gdy w MPZP grunt oznaczony jest jako grunt rolny jedyną możliwością zmiany przeznaczenia gruntu jest wniosek o zmianę MPZP. Wniosek taki składamy do właściwej dla położenia gruntu gminy. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest procesem długotrwałym i kosztownym w wyniku czego rzadko wykorzystywanym przez Inwestorów.
A co w sytuacji gdy na obszarze na którym położona jest nieruchomość nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Inwestor celem wykorzystania gruntu rolnego pod zabudowę mieszkaniową obowiązany jest wystąpić z wnioskiem o ustalenie dla działki warunków zabudowy. Wydanie przez Urząd decyzji o warunkach zabudowy umożliwi zabudowę mieszkaniową na gruncie rolnym. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę należy wyłączyć grunt z produkcji rolnej
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej opisane zostało w art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z jego treścią starosta oraz burmistrz lub prezydent miasta wydają decyzję o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych wytworzonych między innymi z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, III a, III b, użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów określonych w art. 2 ust 1 pkt 2-10 niniejszej ustawy. Pozostałe rodzaje gleb są zwolnione z uzyskiwania zgody na ich wyłączenie z produkcji rolnej.
Podkreślić należy, że wyłączenie gruntu z produkcji rolnej związane jest z zapłatą przez właściciela gruntu należności za wyłączenie z produkcji oraz uiszczaniem opłaty rocznej przez okres 10 lat. Wysokość należności i opłat uzależniona jest od klasy gleby i szczegółowo opisana jest w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga sprawdzenia jej klasyfikacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Można to zrobić w urzędzie gminy lub miasta.
Jeśli grunt w MPZP przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową, wystarczy wyłączyć go z produkcji rolnej. Jeśli grunt przeznaczony jest wyłącznie pod cele rolnicze, konieczne jest złożenie wniosku o zmianę MPZP w urzędzie gminy zgodnie z właściwością miejscową gruntu.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Taka decyzja określa możliwość zabudowy działki i jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Proces trwa zwykle około 2-3 miesięcy.
Następnym krokiem jest złożenie wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Prawo nie określa szczegółowo, co powinien zawierać wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, tym samym pismo powinno odpowiadać wymogom pisma opisanym w kodeksie postępowania administracyjnego. W piśmie musi znaleźć się zatem:
Do wniosku należy dołączyć również:
Warto upewnić się, że wszystkie dokumenty są zgodne z aktualnymi wymogami urzędu i skonsultować ich zakres z właściwą jednostką administracyjną.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest po spełnieniu łącznie następujących przesłanek:
W lipcu 2023 roku Sejm RP przyjął nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadza istotne zmiany w systemie planowania przestrzennego w Polsce.
Celem reformy jest wprowadzenie planu ogólnego gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, określającym podstawowe zasady zagospodarowania przestrzennego na terenie gminy.
Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 1 stycznia 2026 roku. Do tego czasu, decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą wydawane na dotychczasowych zasadach. Po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie, konsekwencją będzie to, że decyzje te będą musiały być zgodne z jego ustaleniami.Decyzje WZ nie znikną całkowicie, lecz będą wydawane w ograniczonym zakresie. Po uchwaleniu planu ogólnego, decyzje WZ będą mogły dotyczyć jedynie tych obszarów, które plan określi jako przeznaczone do uzupełnienia zabudowy – czyli terenów, gdzie przewidziane jest kontynuowanie lub uzupełnianie istniejącej zabudowy, ale brak jest szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo, od 1 stycznia 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą obowiązywały tylko przez 5 lat od dnia, w którym staną się ostateczne, co wprowadza nowe ramy czasowe dla realizacji inwestycji na podstawie tych decyzji.
Inwestorzy planujący przekształcenie działek rolnych w budowlane powinni rozważyć rozpoczęcie procedur jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów, aby móc skorzystać z obecnie bardziej elastycznych zasad.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną stanowi długotrwały proces. Właściwe uzupełnienie dokumentów może w znaczący sposób przyspieszyć procedowanie i umożliwić szybsze zagospodarowanie terenu zgodnie z zamiarem Inwestora. Doświadczeni specjaliści naszej firmy kompleksowo przeprowadzą przekształcanie działki rolnej w budowlaną, ogranicza do minimum czas oczekiwania na niezbędne decyzję. Zapewniamy również merytoryczne wsparcie na każdym etapie postępowania. Zapraszamy do kontaktu.
