W dzisiejszej publikacji poruszymy temat związany ze zmianami, które obowiązują od dnia 2 lipca 2024 r., w odniesieniu do tzw. Ustawy deweloperskiej. Precyzyjniej wskazując – skupimy się na zagrożeniu dla deweloperów, które realnie występuje w praktyce od pewnego już czasu. Obserwujemy bowiem wzrost zachowań konsumentów (potencjalnych nabywców nieruchomości), które mogą generować dla deweloperów istotne ryzyka finansowe, dlatego też tak ważne jest precyzyjne wyjaśnienie problemu oraz wskazanie możliwych rozwiązań, którymi powinien kierować się każdy deweloper, aby nie zostać narażonym na stratę finansową. Niestety dość niefortunnie brzmiące przepisy nowej ustawy deweloperskiej spowodowały, że część z konsumentów licząc na szybki zarobek, występuje z wnioskiem o zapłatę do deweloperów. W dalszej części wyjaśnimy na czym dokładnie polega ten problem. Jednak już teraz zachęcamy do nawiązania z nami kontaktu, gdyż jako profesjonalny zespół specjalistów dysponujemy wiedzą i doświadczeniem umożliwiającymi oferowanie szerokiego zakresu usług w branży nieruchomości. Nasi prawnicy chętnie pomogą Państwu we wszelkich kwestiach natury prawnej, związanych z nieruchomościami.
Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że przedmiotowe zagadnienie zostanie opisane w odniesieniu do aktualnych przepisów Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695) – zw. dalej: „ustawa”. Problem związany jest z obowiązkiem czasowego wycofania ze sprzedaży zarezerwowanego mieszkania oraz wynikającymi z tego tytułu konsekwencjami dla dewelopera w zakresie zwrotu dwukrotności wpłaconej opłaty rezerwacyjnej (oczywiście w związku z zawarciem umowy rezerwacyjnej). Z uwagi na brak realizacji ww. obowiązku po stronie podmiotu profesjonalnie funkcjonującego na rynku nieruchomości (dewelopera), obserwujemy coraz często sytuacje gdy potencjalni nabywcy, zwyczajnie licząc na szybki oraz łatwy zarobek, wzywają deweloperów do zwrotu dwukrotności wpłaconej wcześniej opłaty rezerwacyjnej.
Wyjaśnijmy, że zgodnie z regulacją wynikającą z art. 30 ust. 2 ustawy – umowa rezerwacyjna określa w szczególności:
Do problematycznych elementów umowy rezerwacyjnej należą według nowej ustawy:
Przekładając powyższe na czytelny przykład należy wskazać, że potencjalny nabywca w zasadzie chwilę po tym jak podpisze umowę rezerwacyjną i zrobi np. zrzut ekranu z ofertą i aktualną datą danego mieszkania, które zostało na mocy tejże umowy zarezerwowane, może wystąpić z wnioskiem o wypłatę dwukrotności wysokości opłaty rezerwacyjnej w trybie art. 34 ust. 3 ustawy.
Zdecydowanie powinno się odradzać podejmowanie kroków zmierzających do automatycznej wypłaty dwukrotności opłaty rezerwacyjnej dla takiego potencjalnego kontrahenta. Pamiętajmy o tym, że nawet w przypadku sporu sądowego w tym przedmiocie, sąd dokładnie zbada jaka była faktyczna intencja niedoszłego nabywcy – czy chciał nabyć nieruchomość czy też może kompletnie nie był nią zainteresowany, a wyłącznie oczekiwał na „potknięcie” i niedopatrzenie dewelopera w czasowym zawieszeniu ogłoszenia z tą nieruchomością w celu osiągnięcia korzyści majątkowej w postaci uzyskania dwukrotności opłaty rezerwacyjnej od dewelopera. Dodatkowo warto jest zasugerować, aby deweloperzy dysponowali prostym i jednolitym zbiorem danych odnośnie tego, gdzie dokładnie są oferowane na sprzedaż ich nieruchomości tak, aby mogli sprawnie i szybko takie ogłoszenia zawiesić (usunąć z możliwości jego przeglądania w celu dokonania zakupu).
Jak widzimy problem ten może pojawić się w zasadzie w stosunku do każdego dewelopera. Zachęcamy do nawiązania współpracy z naszą firmą, gdyż posiadamy niezbędną wiedzę, doświadczenie oraz know-how jak należy postępować w analogicznych przypadkach. Naszym celem jest wysoka jakość usług i zorientowanie na osiągnięcie celu określonego przez naszych Klientów. W tym zakresie dysponujemy kompleksowymi rozwiązaniami, które charakteryzuje zindywidualizowane i rzetelne podejście.
