Dzisiejsza publikacja porusza temat operatu szacunkowego i jego niezwykle ważnej roli w zakresie szeroko rozumianej branży nieruchomości. To właśnie ten dokument formalno-prawny często stanowi silny argument negocjacyjny oraz dostarczający ogromnej ilości istotnych informacji o danej nieruchomości. W dalszej części publikacji skupimy się nad tym zagadnieniem i wyjaśnimy, dlaczego z punktu widzenia praktycznego operat szacunkowy powinien być niezbędnym elementem większości transakcji na rynku nieruchomości.
Operat szacunkowy jest to dokument, który ma ustawowo określoną formę pisemnej opinii o wartości nieruchomości, który jest sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W dużym uproszczeniu możemy wskazać, ze stanowi on normatywnie określony dowód wartości danej nieruchomości i potwierdzenie pewnych stanów faktycznych oraz prawnych z nią związanych.
W tym miejscu powinniśmy wyjaśnić jakie dane są wykorzystywane przy szacowaniu wartości nieruchomości w operacie szacunkowym. W szczególności są to takie dane, które są zawarte w:
Warto jest wyjaśnić, że ustawodawca w art. 155 ust. 1 u.g.n., wymienia poszczególne rejestry, jednakże nie stanowi to katalogu zamkniętego – oznacza to, że można korzystać również z informacji, które zawarte są również w innych źródłach.
Zgodnie z regulacją wynikającą z art. 156 ust. 1 u.g.n. – rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Warto jest jednoznacznie wyjaśnić, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.
Z praktycznego punktu widzenia jest to bardzo ważny element. Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że istnieje prawna możliwość zaktualizowania operatu szacunkowego. Podążając za ustawodawcą wyjaśniamy, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach (chyba, że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników).
„Sporządzenie przez biegłego w postępowaniu sądowym opinii dotyczącej wartości nieruchomości po uwzględnieniu ograniczeń wynikających z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, jest operatem szacunkowym w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i co do zasady może podlegać sprawdzeniu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Ocena tego środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje jednak wyłącznie Sądowi, a zajęte przez Sąd stanowisko np. o braku podstaw do poddania przeprowadzonej w sprawie opinii biegłego weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych mieści się w granicach należącej do Sądu oceny tego środka dowodowego.”.
„Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa do granic wiedzy specjalistycznej, jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Tylko rzeczoznawca decyduje również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest jedynie biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym.”.
„Informacje publiczne znajdujące się w operacie szacunkowym podlegają udostępnieniu na zasadach i w trybie określonych w u.d.i.p. Zatem, o ile podmiot żądający dostępu do operatu szacunkowego na podstawie art. 156 ust. 1a u.g.n. ma prawo do wglądu do operatu, sporządzania notatek lub odpisów z jego treści oraz uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania mu z niego uwierzytelnionych odpisów, o tyle podmiot żądający na podstawie u.d.i.p. dostępu do informacji publicznej wynikającej z operatu szacunkowego, dotyczącego mienia gminnego, ma prawo dostępu do treści operatu, jednak z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających w szczególności z art. 3 ust. 1 pkt 1 i art. 5 ust. 1-3 u.d.i.p. O ile nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy zawiera informacje publiczne, mając na uwadze treść art. 156 ust. 1a u.g.n. w związku z art. 1 ust. 2 u.d.i.p. - okoliczność ta wprawdzie nie daje podstaw do umożliwienia przeglądania tego operatu oraz sporządzania z niego notatek i odpisów innym osobom niż te, których interesu prawnego dotyczy jego treść, nie wyłącza jednak dostępu do informacji publicznych objętych treścią operatu na zasadach i w trybie określonych w u.d.i.p. Nie można utożsamiać kwestii dostępu do nośnika informacji z kwestią dostępu do treści informacji objętych tym nośnikiem.”.
„Aktualnie obowiązujące przepisy u.g.n. przewidują jedynie jednokrotne potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego skutkujące wydłużeniem jego ważności o okres 12 miesięcy liczonych od dnia upływu zasadniczego terminu ważności operatu szacunkowego wynikającego z postanowień art. 156 ust. 3 u.g.n. Z uwagi na aktualne brzmienie art. 156 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego w kolejnych 12 miesiącach, łącznie nie dłużej niż 24 miesiące od daty jego sporządzenia.”.
„Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rola organu administracji ogranicza się do oceny sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a zatem nie może zamiast biegłego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż wyliczono w operacie szacunkowym. Organ administracji może, jest wręcz do tego obowiązany jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu oraz dążenia do wyjaśnienia czy operat nie zawiera błędów lub stwierdzeń nieodpowiadających rzeczywistemu stanowi rzeczy.”.
„Przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. nie wskazuje wprost, jaką formę powinna przybrać klauzula aktualizująca operat szacunkowy. Przyjmuje się, że powinna być sporządzona na piśmie, w jej treści powinna zostać wskazana data sporządzenia oraz okres kolejnych 12 miesięcy, w trakcie których operat może być wykorzystywany.”.
„Operat szacunkowy winien być sporządzony w sposób zrozumiały nie tylko dla innych rzeczoznawców majątkowych, ale również dla tych, którzy takiej wiedzy specjalistycznej nie posiadają, a szczególnie dla tych, których praw on dotyczy.”.
Wiedza na temat operatu szacunkowego jest niezwykle istotna dla każdego, kto funkcjonuje na rynku nieruchomości. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom naszych Klientów umożliwiamy zlecenie nam wykonania operatu szacunkowego. Nasi rzeczoznawcy majątkowi wykonują rzetelne i wiarygodne operaty szacunkowe oraz wszelkiego rodzaju opracowania związane z nieruchomościami.
