Projekt budowlany w aktualnej, prawnie wymaganej formie zdecydowanie uległ zmianie w porównaniu do tego jak wyglądał jeszcze parę lat temu. Nowe przepisy i wytyczne doprowadziły do sporej rewolucji (ewolucji) projektu budowlanego, którego obecny kształt zdecydowanie sprzyja procesowi budowlanemu, który ma być oparty w dużej mierze na rozwiązaniach proekologicznych oraz energooszczędnych. To właśnie nowe rozwiązania prawne umożliwiają (często wręcz determinują i wymuszają) na inwestorach podejście ukierunkowane na model ekologiczny. W dalszej części publikacji przybliżymy zagadnienie związane z projektem budowlanym, jego elementami oraz odniesiemy się do aktualnego orzecznictwa, które w ciekawy sposób wyjaśnia praktyczne aspekty tego ważnego dla branży nieruchomości dokumentu formalno-prawnego.
Tytułem wstępu należy wskazać, że projekt budowlany dzieli się na trzy opracowania:
Powyższe wynika wprost z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725) – zw. dalej: „pr. bud.”. Jeżeli wiemy już na jakie elementy dzieli się projekt budowlany w rozumieniu pr. bud., warto jest określić szczegółową zawartość każdej z jego części.
Precyzyjnie wskazując należy wyjaśnić, że projekt budowlany zawiera projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący:
W dalszej kolejności należy wskazać, że projekt architektoniczno-budowlany obejmuje takie elementy jak:
Natomiast projekt techniczny zawiera w swojej treści:
Zatem jak widzimy, projekt budowlany – szczególnie w części obejmującej projekt architektoniczno-budowlany, kładzie nacisk na obszary związane z ekologią (charakterystyka energetyczna, która jest wymagana do tej części projektu budowlanego) oraz rozwiązania mające wpływ zarówno na środowisko naturalne, jak i na rozwój udziału tzw. zielonej energii w budownictwie.
„W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 p.b., dla całego zamierzenia budowlanego. Wyjaśnić trzeba, że obowiązek objęcia pozwoleniem na budowę całego zamierzenia przewiduje wyjątki, o czym świadczy dalsza część przepisu art. 33 ust. 1 p.b. Za wyjątek taki w dotychczasowym orzecznictwie sądowoadministracyjnym uznano sposób realizacji przyłączy, stanowiących urządzenia budowlane, regulowany przepisem art. 29a p.b. Co do zasady, przyłącza nie muszą być objęte decyzją o pozwoleniu na budowę zasadniczego obiektu, co oznacza, że to od inwestora zależy czy przyłącza do obiektu budowlanego obejmie on wnioskiem o pozwolenie na budowę, czy dokona zgłoszenia ich realizacji, bądź też skorzysta z możliwości przewidzianej w art. 29a p.b.”.
„Przedmiotem oceny w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę są konkretne rozwiązania projektowe, a nie "domysły" (obawy) organu architektoniczno-budowlanego związane z możliwością faktycznego wykorzystania określonego zagospodarowania terenu w inny sposób niż w projekcie budowlanym. To są zupełnie inne kwestie, które ewentualnie mogłyby być rozważane na etapie użytkowania inwestycji przez właściwe organy nadzoru budowlanego.”.
„Projekt zagospodarowania działki (terenu) stanowi obligatoryjny element projektu budowlanego, a nie jego część w znaczeniu fragmentu, który może być wyodrębniony i funkcjonować samodzielnie.”.
„W przypadku etapowania inwestycji inwestor jest obowiązany do pierwszego wniosku obejmującego pierwszy etap dołączyć projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Tylko wówczas bowiem organ może prawidłowo ocenić zgodność całego zamierzenia budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy decyzją o warunkach zabudowy. Niedopuszczalne jest w świetle art. 33 ust. 1 p.b. takie etapowanie, które obejmowałoby poszczególne fragmenty tego samego terenu.”.
„Projekt budowlany musi być bezwzględnie zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która określa przeznaczenie działki, sposób zagospodarowania i warunki jej zabudowy.”.
Jesteśmy firmą z doświadczeniem w architekturze, dysponujemy również wsparciem geodetów i wyspecjalizowanych w prawie budowlanym prawników. Dzięki temu z sukcesami świadczymy kompleksowe usługi dla naszych Klientów. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą i nawiązania kontaktu w dowolnie wybranej i preferowanej przez Państwa formie.
