W dzisiejszej publikacji skupimy się na zagadnieniu związanym z szeroko rozumianą tematyką pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Analiza tej problematyki oparta zostanie o regulacje prawne wynikające w dużej mierze z Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145) – zw. dalej: „u.g.n.” oraz aktualnego orzecznictwa. Publikacja wzbogacona zostanie również o kwestie natury praktycznej, na które warto jest zwrócić szczególną uwagę w związku z świadczeniem usług związanych z pośrednictwem na rynku nieruchomości w naszym kraju.
Tematyka pośrednictwa przy obrocie nieruchomościami cyklicznie zyskuje na popularności. Wszystko to ze względu na panujący od dłuższego czasu trend związany z dużym zainteresowaniem branżą nieruchomości w naszym kraju. To właśnie na kanwie rosnącej popularności wykreował się pomysł, aby przybliżyć najistotniejsze z naszego punktu widzenia kwestie związane z tą problematyką. Naszą szczególną uwagę zwróciły kwestie natury praktycznej, które w naszej codziennej pracy są niezwykle ważne i determinują wysoką jakość świadczonych przez nas usług związanych z szeroko rozumianą tematyką usług w sektorze nieruchomości. W dalszej części publikacji wyjaśnimy wybrane przez nas kwestie oraz przywołamy aktualne orzecznictwo, którego regularna analiza pozwala nam rozwijać nasze usługi na najwyższym poziomie, utrzymując wysoki standard świadczonych przez nas usług, które każdego dnia są w pełni zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
W tym miejscu powinniśmy wyjaśnić jakie są czynności pośrednictwa przy obrocie nieruchomościami w kontekście obowiązujących przepisów u.g.n. Przechodząc do konkretów wskazujemy, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
Powyższe wynika wprost z regulacji art. 179b u.g.n.
Warto jest również wyjaśnić, jakie uprawnienia posiada pośrednik w obrocie nieruchomościami w zakresie wglądu do oficjalnych rejestrów i ewidencji. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący swoje czynności w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu oraz do pobierania z nich niezbędnych odpisów, wypisów i zaświadczeń z:
Powyższe stanowi katalog zamknięty rejestrów i ewidencji, do których dostęp może uzyskać pośrednik nieruchomości w związku ze świadczonymi przez siebie usługami w zakresie obrotu nieruchomościami i wynika to wprost z treści art. 181a u.g.n.
Zgodnie z art. 181 ust. 3 u.g.n. – pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Dodatkowo należy wskazać, że jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Z praktycznego punktu widzenia należy również wyjaśnić, że jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie dopełnił obowiązków, o których mowa powyżej, strona umowy pośrednictwa (Klient), po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika w obrocie nieruchomościami do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym. W praktyce tego typu sytuacje jednak nie zdarzają się zbyt często i są domeną pośredników, którzy nie świadczą swoich usług na wysokim poziomie.
„Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową o świadczenie usług, wszelkie bowiem zabiegi pośrednika w celu skojarzenia przyszłych stron umowy mieszczą się w pojęciu usługi i to zarówno w szerszym znaczeniu - jako wszelkiej czynności spełnianej dla innej osoby - jak i w ujęciu węższym - wyłączającym z tego pojęcia te czynności, dla których dopiero skutek ma znaczenie, czyli stanowiące przedmiot umów rezultatu. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowiła niewątpliwie typ umowy nazwanej, co wynikało z regulacji zawartej w art. 180 ust. 3 u.g.n. Przesądza to o niedopuszczalności stosowania do niej w powołaniu się na art. 750 k.c. przepisów o umowie zlecenia. Bez znaczenia jest przy tym to, czy pośrednik w ramach jej wykonania dokonywał jednej czynności kojarzącej strony, czy były to wielokrotne działania. Nie można więc podzielić stanowiska, że jednorazowa umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami podlega przepisom o zleceniu.”.
„Nie powinno budzić wątpliwości, że ogłoszenie takie należało do czynności określonych art. 180 ust. 1 u.g.n. Zgodnie tymczasem z art. 180 ust. 3 ustawy zakres czynności pośrednictwa określała umowa pośrednictwa. Nie ulega kwestii, że przy braku umowy pośrednictwa fakt umieszczenia w Internecie ogłoszenia stanowi naruszenie zasad wynikających z przepisów prawa.”.
„Jeżeli strony nie dochowały formy czynności prawnej, o której mowa w art. 180 ust. 3 u.g.n., to nie sposób przyjmować, że w ogóle mogło dojść między nimi do jakiejś postaci "umowy o świadczenie usług", obejmującej wykonywanie pośrednictwa w rozumieniu art. 180 ust. 1 pkt 1 u.g.n. Przeczy temu cel tego przepisu i przepisu art. 180 ust. 3 u.g.n. W razie niezachowania wspomnianej formy nie można przyjmować swoistego rodzaju konwersji nieważnej umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w inne, w pełni skuteczne "porozumienie o świadczenie usług", odpowiadające treściowo tej pierwszej umowie.”.
„Przepisy u.g.n. nie zabraniają wykonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na rzecz obu stron transakcji. Jednakże standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami zobowiązują pośrednika do uzyskania pisemnej zgody obu stron transakcji w przypadku wykonywania czynności pośrednictwa na ich rzecz, przy czym jakiekolwiek wykonywanie czynności pośrednictwa np. oferowanie nieruchomości musi być poprzedzone zawarciem umowy pośrednictwa.”.
Jak widzimy kwestie związane z prawnymi aspektami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są niezwykle istotne w codziennej praktyce zawodowej. Ważne jest, aby wybierając pośrednika w obrocie nieruchomościami korzystać z pomocy doświadczonego i rzetelnego podmiotu, który posiada wieloletnie doświadczenie na rynku nieruchomości. Zachęcamy do skorzystania z naszych usług w zakresie szeroko rozumianego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, gdyż gwarantujemy indywidualne podejście, w pełni legalne działania oraz skuteczne know-how, które pozwala nam świadczyć nasze usługi na najwyższym poziomie.
