Zintegrowane Plany Inwestycyjne odgrywają kluczową rolę w planowaniu przestrzennym, dlatego w drugiej części artykułu przyjrzymy się bliżej ich znaczeniu w planowaniu strategicznym oraz porównaniu z Lex Deweloper, a także wpływowi ZPI na inwestycje deweloperskie i ich finansowanie, roli tych planów w kształtowaniu przestrzeni miejskiej oraz wyzwaniom i barierom związanym z ich wdrażaniem.

Zachęcamy do lektury pierwszej części artykułu: Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – Klucz do efektywnego planowania i rozwoju rynku nieruchomości – część 1

Znaczenie ZPI w planowaniu strategicznym oraz porównanie do Lex Deweloper

Zintegrowane Plany Inwestycyjne stanowią uzupełnienie obecnie funkcjonujących przepisów dotyczących lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, znanych jako tzw. Lex Deweloper. Docelowo, od 2026 roku, ma całkowicie zastąpić tę regulację.

Po uchwaleniu ZPI przez radę gminy, jego postanowienia stają się nadrzędne wobec obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w zakresie dotyczącym danego terenu.

 Zakres inwestycji

• Lex Deweloper – obejmuje wyłącznie inwestycje mieszkaniowe.
• Zintegrowane Plany Inwestycyjne – umożliwiają realizację różnych typów inwestycji, nie tylko mieszkaniowych,
  co rozszerza możliwości zagospodarowania przestrzennego.

 Status prawny

• Lex Deweloper – jest uchwałą o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, ale nie stanowi aktu prawa miejscowego.
• Zintegrowane Plany Inwestycyjne – mają rangę aktu prawa miejscowego, co oznacza, że jest szczególną formą planu miejscowego, wiążącą dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego.

Proces decyzyjny i negocjacje

• Lex Deweloper – decyzja o lokalizacji inwestycji podejmowana jest przez radę gminy, ale bez obowiązku negocjacji warunków z inwestorem.
• Zintegrowane Plany Inwestycyjne – wprowadzają obowiązek negocjacji między inwestorem, a gminą
  oraz zawarcia umowy urbanistycznej, określającej warunki realizacji inwestycji i zobowiązania stron.

Skutki dla planów miejscowych

• Lex Deweloper – inwestycja może być realizowana nawet wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, ale plan ten nadal obowiązuje.
• ZPI – zastępuje obowiązujące plany miejscowe na danym obszarze, co oznacza, że po jego uchwaleniu wcześniejsze regulacje przestają obowiązywać w odniesieniu do objętego terenu.

Wpływ ZPI na inwestycje deweloperskie oraz finansowanie

Dla firm deweloperskich ZPI jest kluczowym elementem w planowaniu nowych inwestycji. Dzięki niemu można uniknąć problemów związanych z brakiem odpowiedniej infrastruktury czy konfliktami z lokalnymi władzami. Korzyści to:

• Szybsze uzyskanie pozwoleń na budowę.
• Możliwość zmiany postanowień planów miejscowych w zakresie odnoszącym się do inwestycji.
• Pewność co do długofalowej strategii rozwoju danego obszaru.
• Większa atrakcyjność nieruchomości dla potencjalnych nabywców i inwestorów.

Podstawy prawne i finansowanie ZPI

Zintegrowane Plany Inwestycyjne opierają się na regulacjach krajowych oraz unijnych. W Polsce ZPI znajduje zastosowanie w kontekście polityki przestrzennej oraz strategii rozwoju gmin i miast, kwestie finansowe co do zasady spoczywają na jednostce zainteresowanej realizacją inwestycji tj. inwestorze. Finansowanie może pochodzić z:

• Funduszy unijnych (np. Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko).
• Budżetów samorządowych.
• Partnerstw publiczno-prywatnych (PPP).
• Kapitał prywatny deweloperów i inwestorów.

Korzyści dla deweloperów i inwestorów

Ułatwienia administracyjne i prawne

Dzięki ZPI proces administracyjny staje się bardziej przejrzysty i przewidywalny. Inwestorzy mogą szybciej uzyskać niezbędne pozwolenia, co minimalizuje ryzyko opóźnień i dodatkowych kosztów.

Większa stabilność inwestycyjna

Plany inwestycyjne opierające się na ZPI są bardziej odporne na zmiany prawne czy polityczne. To sprawia, że inwestowanie w nieruchomości staje się mniej ryzykowne
i bardziej przewidywalne.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne w planowaniu przestrzennym

Zintegrowane Plany Inwestycyjne odgrywają kluczową rolę w planowaniu przestrzennym i urbanistyce, stanowiąc narzędzie umożliwiające zrównoważony rozwój miast oraz obszarów wiejskich. Jego zastosowanie przyczynia się do efektywnego zarządzania przestrzenią i zasobami, łącząc interesy gminy, inwestorów oraz społeczności lokalnej.

Dzięki ZPI możliwe jest:

• Lepsze zagospodarowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe i komercyjne – ZPI pozwala na strategiczne planowanie nowych osiedli, centrów biznesowych czy obiektów usługowych, zapewniając ich spójność z istniejącą zabudową i infrastrukturą.
• Skuteczniejsze dostosowanie infrastruktury drogowej, wodociągowej i energetycznej do nowych inwestycji – umożliwia planowanie i realizację niezbędnych inwestycji towarzyszących, takich jak drogi, sieci wodociągowe, kanalizacyjne czy energetyczne, co pozwala na sprawniejsze funkcjonowanie nowych obszarów zurbanizowanych.
• Optymalizacja wykorzystania funduszy publicznych i prywatnych – integracja planów inwestycyjnych pozwala na lepsze zarządzanie budżetem gminy oraz środkami prywatnych inwestorów, minimalizując koszty i unikając dublowania nakładów na infrastrukturę.
• Zwiększenie partycypacji społecznej w procesie planistycznym – ZPI uwzględnia konsultacje społeczne, umożliwiając mieszkańcom zgłaszanie uwag i wpływanie na ostateczny kształt planowanych inwestycji, co sprzyja budowaniu akceptacji dla nowych projektów.
• Poprawa ładu przestrzennego i estetyki otoczenia – dzięki kompleksowemu podejściu do urbanistyki ZPI pomaga zapobiegać chaotycznej zabudowie, dba o odpowiednią organizację przestrzeni publicznych i wprowadza rozwiązania sprzyjające estetyce oraz funkcjonalności terenów miejskich i wiejskich.
• Ułatwienie współpracy między sektorem publicznym a prywatnym – ZPI pozwala na efektywne łączenie interesów gminy oraz inwestorów, co sprzyja realizacji wspólnych projektów, takich jak infrastruktura techniczna, komunikacyjna czy tereny rekreacyjne.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne są więc narzędziem, które nie tylko usprawnia proces inwestycyjny, ale także wpływa na jakość życia mieszkańców, przyczyniając się do tworzenia bardziej funkcjonalnych i estetycznych przestrzeni.

Wyzwania i bariery we wdrażaniu Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych

Problemy administracyjne

Proces planowania i realizacji ZPI może być czasochłonny, szczególnie w przypadku konieczności uzgadniania wielu aspektów z różnych instytucji.

Konflikty interesów

Inwestorzy, mieszkańcy i samorządy często mają odmienne priorytety, co może prowadzić do wydłużenia procesu decyzyjnego.

Ograniczenia finansowe

Nie wszystkie gminy i miasta mają wystarczające środki na realizację ZPI, co sprawia, że konieczne jest pozyskiwanie dodatkowego finansowania.

Przyszłość ZPI w sektorze nieruchomości

Zintegrowany Plan Inwestycyjny będzie odgrywał coraz większą rolę w rozwoju rynku nieruchomości. Trendy, które warto śledzić, to:

• Inteligentne miasta (smart cities): wykorzystanie technologii do lepszego zarządzania przestrzenią i infrastrukturą.
• Ekologiczne budownictwo: planowanie inwestycji zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju.
• Automatyzacja procesów planistycznych: cyfryzacja procedur związanych z ZPI, co pozwoli na ich sprawniejsze wdrażanie.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne to kluczowe narzędzie w planowaniu i realizacji inwestycji nieruchomościowych. Jego skuteczne wdrożenie pozwala na lepsze wykorzystanie terenów, optymalizację kosztów i zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej. Dla deweloperów i inwestorów oznacza to stabilność, przewidywalność i większe możliwości rozwoju.

Pomagamy inwestorom zrozumieć nowe regulacje

Jeśli planujesz inwestycję i chcesz skutecznie wykorzystać możliwości, jakie dają Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), warto skorzystać z pomocy ekspertów. W Sawiccy Nieruchomości oferujemy kompleksowe doradztwo w zakresie planowania przestrzennego, analizy lokalizacji oraz obsługi formalno-prawnej inwestycji.

Dzięki naszemu doświadczeniu i indywidualnemu podejściu pomożemy Ci przejść przez cały proces – od koncepcji po realizację. Skontaktuj się z nami i sprawdź, jak możemy wesprzeć Twoje przedsięwzięcie! Razem zaplanujemy przyszłość Twojej inwestycji!